上海市1月房地产市场研究报告_部分

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1、五、成交价格分析图6-5-1：2009年1月-2010年1月上海市办公产品成交均价走势图元/平方米45000400003500030000250002000015000100005000009-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-1全市写字楼中心城区远郊区域数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1月，上海市写字楼月度成交均价为16680元/平方米，与去年12月相比下跌18.17%，与去年同期相比下跌12.06%。中心城区成交均价24753元/平方米，环比上月上涨2.23%，与2009年同期相比下跌25.96%；远

2、郊区域成交均价13076元/平方米，与上月相比上涨20.57%，同比2009年1月大幅上涨48.73%。本月全市办公产品成交均价环比、同比均下跌，同比下跌主要是由于去年同时有整体收购案的存在，本月的均价下跌是由于外围区域低价办公成交量比重较大，拉低的整体价格。图6-5-2：2009年12月-2010年1月上海市办公产品成交价格比重对比图30000以上元/平方米31625000-300007720000-25000122315000-20000111410000-1500026495000-1000013175000以下0.22%0.010.020.030.040.050.060.

3、012月1月数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交主力集中在10000-15000元/平方米以上，成交占比达49%，该价格段主要成交项目为：福产财富广场等目前市场上在售的写字楼均在此价格区间内。30000元/平方米以上成交占全市成交3%，绿地浦晖国际中心等表6-5-3：2009年12月-2010年1月上海市办公产品区域成交均价表区域12月成交均价（㎡）1月成交均价(㎡)同比增长（%）环比增长（%）宝山98799912100.33%97.49%长宁228231702474.59%86.61%崇明1097211799107.54%/奉贤126901040581.99%100

4、.96%虹口2316523511101.49%46.82%黄浦2530037995150.18%187.07%嘉定118611152997.20%102.20%金山69647131102.40%/静安3513937753107.44%94.30%卢湾476194308890.49%/闵行13696/226.19%南汇745714429193.50%164.39%浦东300071737357.90%178.35%普陀1616020488126.78%85.63%青浦115191098595.36%/松江10438998895.69%115.46%徐汇271572679798.67%

5、114.73%杨浦197401893195.90%112.01%闸北244212399198.24%170.80%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表6-5-4：2010年1月上海市办公产品区域成交均价成交前10强表面积单价套项目名称区域（平方米）（元／平方米）数1城市一品苑卢湾6265171042恒利国际大厦静安13434243243海珀·日辉卢湾273640946144亚洲大厦黄浦86139685125证大立方大厦浦东4573602526怡水豪庭黄浦963552517长宁区华阳路街道16街坊12-2丘(洛克双喜)长宁6242844438长城大厦普陀8642796849北

6、岸长风商务园普陀10326936110汇鑫国际商务广场徐汇184267971资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统六、个案分析1、项目概况表6-6-1：上海国际设计中心项目名称上海国际设计中心容积率4.0建筑面积36508平方米开发商上海同济科技园有限公司物业管理第一太平戴维斯物业管理有限公司办公面积30524平方米标准层1000平方米西楼24层、东楼12层建筑规模层高4.0米南楼4层、北楼5层车位数210个得房率70%销售报价20000-22000元/平方米物业费17元/平方米·月资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、区位分析项目位于同济大学科技园区国康路基地的最西端，

7、紧邻同济大学四平路校区。作为同济科技园国康基地二期工程，“上海国际设计中心”建成后将成为同济大学产业带的区域中心，成为环同济设计产业基地内的地标性建筑。它与已经竣工的一期工程同济科技大厦和由旧厂房改造成的同济设计产业楼、同济设计工场，加上国康路上的上海市政设计研究院、邮电设计院，形成名副其实的设计产业集聚地带，将有效提升整个地块的社会效应。该项目以同济大学周边为核心圈，以曲阳路、邯郸路、黄兴路、周家嘴路、大连路围合而成的扩展圈，以及江湾城辐射区、黄兴公园辐射区、滨江辐射区、森林公