重庆市融侨半岛云满庭区营销策略执行报告

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1、融侨半岛云满庭c区营销策略执行报告报告结构第一部分市场竞争分析1.12006年周边市场竞争形势分析1.2竞争对手推广主题1.3竞争对手营销策略分析第二部分客户分析2.1目标客户构成比例分析2.2目标客户特征分析第三部分项目分析3.1项目SWOT分析3.2项目产品定位3.3项目形象定位3.4项目推广案名第四部分项目营销策略4.1项目营销总策略4.2销售执行策略4.3销售价格策略4.4企划执行策略第五部分营销实施方案5.1云满庭.上东区工程进度与营销总纲图5.2云满庭.上东区销售进度总纲图5.3云满庭.上东区营销活动总纲5.4各阶段营销细节附件1：融侨半岛2期云满庭上东区放号认卡活动方案附件2：有

2、关云满庭c区看房通道及样板房包装方案建议第一部分市场竞争分析1.12006年周边市场竞争形势分析指标参数对比分析名称物业类别总占地面积总建筑面积楼盘特色容积率金阳骑龙山庄.闲庭居小区16.73万平方米城中院落2龙湖观山水小区80000平米310000平方米高层3.875云满庭B区小区420000平米216263平方米高层?云满庭D区小区420000平米75831平方米高层?云满庭C区小区44120平方米182435平方米小高层、高层4.13云满庭C区与周边的楼盘相比无论从小区体量、产品形态、绿化率都没有明显的优势。房型面积套数比例均价二房79448%3700元/平米三房109-11946284

3、%四房140448%闲庭居房型面积套数比例均价二房70.73-77.4932725.6%3800元/平米三房103.59-128.1479462.3%四房148.131249.70%跃层 302.40%房型面积套数比例均价三房97-11052582%3700元/平米四房130-14011618%龙湖观山水据悉2006年春季龙湖观山水推出二期，主力户型以小面积为主.云满庭C区主力房型几乎相同但云满庭c区上东区房型面积更大，总价也相对更高。1.2竞争对手推广主题广告诉求语楼盘卖点龙湖观山水心往龙湖，生活在高处地处高处，观江面广金阳闲庭居体验沃尔玛，购物无阻碍商业在小区内，购物近在咫尺融侨云满庭在融

4、侨半岛，读中华名校几大名校入驻，子女教育无担忧1.3竞争对手营销策略分析金阳闲庭居：主打项目商业配套设施，大型连锁超市沃尔玛的入驻为项目带来更多的关注龙湖观山水：主打开发商品牌和项目地段，龙湖这一品牌在重庆知名度和美誉度都位居前列，作为龙湖走出根据地开发的第一项目，品牌效应在这一项目推广中起到了关键作用，另外项目地处高势和优越的景观资源也作为主卖点备受关注融侨半岛云满庭：在一阶段主打教育牌，凸现半岛的资源优势各自营销主卖点清晰准确，在南岸区市场上客户引导均比较到位第二部分客户分析2.1目标客户构成比例分析辅助客户群主力客户企业中高层管理人员；中小私营企业主，辐射周边各城镇小私营企业主政府公务员

5、、大学教授医生等从业人员比例：约85%投资客外来偶得人口比例：约15%2.2目标客户特征分析2.2.1主力目标客户：企业中高层管理人员：*35岁以上，受过良好的教育、收入水平较高且稳定；*拥有一定的积蓄，事业发展前景看好；*二次或三次置业为主，购买三房、四房户型为主；*关心子女未来的教育问题；*追求高品质生活，有铜元局生活情结；*是南岸区域最具潜力的目标客户群之一。中小私营企业主：*年龄在35岁-45岁左右居多，多年从事经商和办厂，经济实力雄厚；*有私家车，活动半径大，对交通配套要求相对较低；*家庭人口普遍较多；*置业倾向四房大户型；*有多次置业经历，对产品挑剔，注重个性和附加值，不急于作出购

6、买决定；政府公务员、大学教授、医生等从业人员*文化层次高，容易接受先进的居住文化和生活方式，对生活的质素要求较高*年龄35-45岁之间，经济实力较强，收入稳定，购买能力强。*重视子女的教育问题；*要求生活配套设施全，交通便利，对涉外交通比较依赖；*普遍喜欢购买三房、四房户型。*喜欢大型成熟社区生活；注重社区的安全性。*2.2.2辅助目标客户投资者*看重片区价值和升值潜力。多年投资经验，经济实力强；*看好区域大社区可持续发展前景；*倾向购买两房、小三房户型。外来偶得客户*外地来重庆投资，看重重庆房价升值潜力。第三部分项目分析3.1项目SWOT分析3.1.1项目优势(Strength)●地段优势绝

7、佳地段：位于重庆整个城市版图的核心区位，紧临南坪商圈和国际会展中心，地处融侨半岛地势高区，扼守菜园坝大桥桥头堡位置，可俯瞰长江；●发展商品牌优势融侨集团，数十年的地产运营，成功在福建开发元洪花园、融侨一区、融侨二区、融侨三区、元洪购物广场、元洪锦江、融侨锦江、江南水都、淮安旅游度假等大型项目。在重庆，融侨半岛一期风临洲更为南坪的地标性项目，所以已拥有非常广的知名度和美誉度和良好的品牌支撑；●大盘规