海怡轩营销模式探讨

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1、1•海怡轩营销模式探讨海怡轩营销模式探讨2大梅沙在售项目销售情况表销售价格项目定位项目名称开盘时间总套数已售数量已售比例（元/平米）片区项目销售全线飘红云顶天海6.061000055645983%优品艺墅8.131100021715070%公寓湖心岛9.231300023620989%区域发展产品创新营销模式泊岸C栋公寓9.261500019216988%住宅东海岸3期8.261500025116365%3报告攥写思路：营销模式概念简析不同营销模式对项目的影响大梅沙公寓项目海怡轩营销营销概况片区市场模式探讨项目特点4•1.营销模式概念简析51.1主要营销模

2、式的分类产权式酒店小户型度假公寓酒店式公寓6产权式酒店•定义：•本质上仍是酒店，具体指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。•关键词：酒店产权分割出售委托管理投资回报•购买目的:获取客房利润分红•获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。7•特征：•◇业主拥有酒店独立产权•投资者获取产权，拥有所有权，但是没有经营权，产权往往只有40年。•◇酒店式管理，管理费用往往较高•产权式酒店也是酒店的一种，提供各种酒

3、店服务，与传统酒店并无二致，其管理费也较高。•◇兼有居住度假和投资两种功能•这种酒店往往位于旅游区或者人气旺盛地带，有充足的客源，因此，客房年度分红通常可以抵消分期付款的费用。在实际操作中，业主通常可以获得每年数日的免费居住权，在一定程度上也有了居住度假的功能。8酒店式公寓•定义：•又称服务式公寓(ServiceApartment)•其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有些会配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体。既可出租，亦可自用•关键词：公寓酒店式服务宜居

4、宜租•简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。9•特征：•◇提供酒店式服务和管理•◇公共空间及室内均提供豪华装修•酒店式公寓一般采用豪华装修，折合人民币1000－2000元/平方米。•◇兼有居住和投资两种功能。•酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，而是投资目的居多。101.2营销操作方式对比对比因素产权式酒店酒店式公寓产权业主业主物业用途基本不自住可自住，亦可出租配套设施标准酒店设施生活配套齐全由专业物管公司

5、提供酒店式物经营管理委托酒店管理公司经营和出租业管理，或者与酒店合作，委托管理物管费高较住宅高，较产权式酒店低价格较高较住宅高，较产权式酒店低发展商资金回笼较快依营销方式而不同业主获利方式客房利润分红或返利租金或返利业主投资风险可控性高可控性低投资回报有投资回报方案依协议不同而不同酒店品牌及经营状况地段主要影响因素所在地区人流量物业管理水平11•2.2.大梅沙公寓项目经营概况122.1产权式酒店营销方式大梅沙片区最主要的产权式酒店是雅兰酒店及大梅沙海景酒店。管理费名称交楼标准运营管理公司业主获利方式发展商获利方式（元/M2）雅兰酒店精装修粤海酒店40酒店管

6、理公司提供多种返利方式供业主自由选择，业主可获得固物业销售利润定的投资回报和客房经营利润的海景酒店精装修秀峰度假俱乐部40分成。13雅兰酒店•开盘日期：2000-6-1•开盘价格：15000元/平方米•装修标准：精装修•物业管理费：40元/平方米·月•三级市场售价：10000元/平方米•经营方式：•业主购得客房产权后，将客房委托雅兰酒店进行出租和管理，雅兰酒店每月返还给业主一定额的利润，雅兰酒店提供多种回报方式：14•A方案：休闲投资型（享有100％利润分配）•委托经营期限：不少于一个财务年度（12个月）；•业主入住权利：业主可随时入住酒店，不计天数，与酒

7、店共享盈亏；•利润分成方式：•委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40元/月.M，包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费且业主不改变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止；•当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展商代垫的基本运行费用和其他全部经营成本。15•B方案：投资回报型（享有60％利润分配）•委托经营时限：六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。•业主入住权利：•每

8、年入住签分累计不超过80分（含80分），酒店基本运行费用由发展商承