山东东营胜宏尚郡花园洋房项目产品定位及经济可行性报告

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1、胜宏·尚郡-----产品定位及经济可行性报告胜宏置业营销策划部2008年3月5日第一章东营市房地产市场综述一、东营市房地产市场供需特征综述1、供应量巨幅增加，市场结构发生转变据不完全统计，2007年东营市东城区未出售及规划面积达300万㎡，预计将在未来1--3年左右推出市场，未来市场竞争将十分激烈。2007年度东营市东城住宅投放量和已规划尚未投放住宅量见下表所示：2007年度东营市东城住宅投放量一览表类型楼盘名称在售住宅面积（万㎡）规划住宅、面积（万㎡）总计（万㎡）户数区位备注多层科达远鉴一期0.13二期4三期约7.511.631000市安居工程内二期：220

2、复式2栋楼/130型16套小高层多层海通骏景1.61.83.4110140锦华对面/东西城之间花园洋房小高层凤凰国际0.71.30.780120国际新城西侧多层伟浩假日33240锦华对面/东西城之间多层新新家园2.3102.31000市珍果园西侧88平方米—130平方米多层胜宏.美居3.63.6300花园洋房/小高层万达高尔夫6.524500开发区临清风湖多层/小高层盛世-嘉园316161000东二路与贝二路向东500米(路南)一期8栋多层,268户,二期13万平,多层/小高层/联排别墅小高层德泰家园0.60.646开发区约计公寓/小高层东辰鉴墅4.6别墅11

3、3.419357480开发区/一期别墅33户，二期447户小高层聚豪苑1160市安居工程内小高层水岸名都5.65.6312开发区小高层英威花园2.52.5160开发区/滞销小高层大海鑫天地6.56.5580开发区临环城水系综合阳光100城市丽园99300多开发区联排/叠拼/花园洋房别墅锦程佳园约2626300国际新城联排/叠拼多层锦绣.龙轩3.83.8300区安居工程北侧/东西城之间别墅丽景国际0.80.832东二路与北一路东300米路南别墅龙熙新都2280北一路与东三路路西别墅雅仕方舟1.251.2550郊州路路东合计：37.6845.8142.687556

4、东城未开发项目情况一览表类型楼盘名称住宅用地规划住宅面积（万㎡）户数预计投放时间区位多层/小高层金辰约300亩650007市安居工程b区西多层/小高层新邦约200亩550008丽景国际南侧多层绿洲国际花园约160亩1270008北一路以北区经济适用房北侧别墅小高层胜宏.靓都700亩151508国际新城小高层/高层阳光100城市丽园共500亩4107开发区中档胜宏.景苑600亩2608国际新城中高档西区块230亩16120008国际新城小高层多层锦绣龙轩约42栋13栋26.82（18）08--10区安居工程北侧/东西城之间未定英华园东侧（电力公司）约150亩约6

5、08锦华小区南侧212.82“东满西缺”有所改善，“缺高少低”局面还会维持。东城区是东营房地产市场供应的主力区域，目前西城中心区的发展已经接近饱和，可供应产品的体量较小，产品供应呈现“东满西缺”，产品类型“缺高少低”。随着西城部分楼盘的开发，如格林风景、海信盈城、香格里拉、万家新城、天籁华都、海通枣庄路地块的开发，西城部分需求可得到有效释放。从调研的市场资料分析来看，2007年市场结构已经有了一定的反转，逐步由卖方市场向买方市场转变。消费者将面临更大的选择空间，较大的楼盘投放量必定会分流客户量，地方/油田的经济适用房建设计划也会分流大批客源。2007年，东西城

6、区众多2006年的老项目将持续供应市场，同时大量新增项目也将于2008年面市，2007下半年-2008年市场供应量将达到最高点，总量上，供应大于需求的格局将更加明显，整体竞争情况依然严峻。2、多层、小高层产品是主流在07年，东营市房地产市场供应中，多层产品仍是主流，所占比例将达到50.65%左右，07年小高层投放量集中并呈升高趋势，所占比例约为31.12%，花园洋房所占比例约6.33%，别墅所占比例约为10.21%。3、花园洋房、联排别墅此类产品为中高端产品，受到市场的接受和认同，并且是下一步提高生活质量的优选产品，尤其得到中产阶层的高度认同。小结：受政府政策

7、导向指引，东营市的房地产产品向多元化方向发展，普通多层正逐步减少，提升型花园洋房将逐步走进消费中心领域。现阶段主力购房人群对高层电梯房仍具有一定的心理抗性,市场上多数项目中，多层产品销售状况优于高层产品；但随着各小高层社区的入住，小高层其本身较高的舒适度会逐步被接受和认可。受用地规划指标限制，目前新开发楼盘，都不同程度的开发有小高层。凤凰国际城初期的热销说明东营市消费者对于花园洋房的认可程度较高，结合主要城市城区的产品发展历程，认为花园洋房产品本身具备较大优势。从发展来看其受欢迎的程度会持续增长，尤其是在东营，土地成本占整个房屋建设成本小于25%时，花园洋房的

8、综合竞争力较强。在产品设计上，东营市消