合肥广福花园全程策划报告

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1、目录第一部分“广福花园”产品策划篇第一章项目简介一．项目所在地1．地理位置图2．基地图二．项目规划简介1．经济指标2．特殊限制或事项第二章立地条件分析一．四至环境描述二．项目周边商业房及住宅市场现状三．项目所在地的区域规划一．SWOT分析第二章目标客源的锁定一．目标客户群的锁定二．目标客户群的特征分析第三章产品建议方案一：一．开发思路及项目定位二．总体规划建议三．第一期产品及价格等建议四．第二期产品及价格等建议一．第三期产品及价格等建议二．第四期产品及价格等建议三．第五期产品及价格等建议方案二：一．开发思路及项目定位二．总体规划建议

2、三．第一期产品及价格等建议四．第二期产品及价格等建议五．第三期产品及价格等建议六．第四期产品及价格等建议七．第五期产品及价格等建议第二部分“广福花园”营销企划篇第一章广告企划一．整体形象定位二．市场主诉求三．案名建议四．推广类型及通道五．系列广告主标设计六．推广预算第二章营销策划一．定位策略二．销售理念及销售计划三．现场布置四．人员管理第三部分“广福花园”经济测算篇第一章项目投资估算一．第一期项目投资估算二．第二期项目投资估算三．第三期项目投资估算四．第四期项目投资估算五．第五期项目投资估算六．总投资估算第二章项目收入预测一．第一期

3、项目收入预测二．第一期项目收入预测三．第一期项目收入估算四．第一期项目收入预测一．第一期项目收入预测二．总项目收入预测第一章损益表一．总收入二．总成本三．净收益、投资回报率、年投资回报率第二章现金流量预测一．每季度现金流入二．每季度现金流出三．每季度现金净流量第一章主要经济测算指标及风险评估一．静态回收期二．动态回收期三．项目投资最大值预算四．净现值五．内部收益率六．敏感度分析第一部分“广福花园”产品策划篇第一章项目简介一、项目所在地1、地理位置图（红线圈围为本项目地块）Ø项目位于包河区常青镇地界，处东流路以南、金寨路以东；Ø地块之

4、东为政府大力开发的合肥政务文化新区所在，以南为合肥经济技术开发区；Ø地块东、南为规划中合肥最大的黄山公园所环抱，自然景观条件优越。2、基地图地块成不规则的几何形，根据原有道路和规划道路自然分割成五个区域一、项目规划简介1、经济指标规划用地性质：Ø第二类建筑用地Ø容积率小于1.2Ø住宅间距系数大于1.23居住小区及相应配套设施：Ø住宅面积净密度小于1.80Ø住宅建筑净密度小于30%Ø建筑密度小于22%Ø公共服务设施（千人指标）大于2800平方米/千人Ø建筑限高小于24米Ø绿地率大于35%Ø人均公共绿地大于1.5平方米/人Ø中心绿地规模

5、大于11000平方米2、特殊限制或事项Ø规划范围：三河路西、东风路南、新仓路东、馆驿路北。净用地面积约：512亩（合341340平方米）Ø功能分区原则：可结合路网合理确定小区组团结构，道路结构及绿地系统。划分若干组团做设计。规划设计要求分区合理，建筑布局应满足消防、环保、卫生、通风、人防等方面要求，组织好地块竖向、杆管线综合等工程设计。公共区服务设施应满足方便使用的要求，根据不同的服务半径合理安排服务设施。基础设施配备如垃圾站、煤气调压站应结合管线布局合理设置。Ø主入口设在祁门路上，出入口距城市道路交口不小于80米。住宅用地占总用地

6、比例控制在55%以内，幼儿园、中、小学教学用房日照间距系数按1.5控制，结合竖向设计合理确定建筑标高，明确建筑控制尺寸和控制间距。Ø规划应设计幼儿园、中、小学、文化活动用房、社区及物业管理、商业设施、（非）机动车辆停车位等设施以及配电房、煤气调压站、垃圾站、公厕等相关基础配套设施。Ø配套教育规模：幼儿园（以2人/100人计），15平方米/生；小学（以总人口的9%计），10平方米/生；中学（以总人口的8%计），12平方米/生。Ø商服、办公用地配套机动车及自行车车位分别按不小于每一百平方米建筑面积0.4个、3个计，住宅配套小汽车及自行车

7、车位分别按不小于每户0.2个、2个计。Ø合理组织内部交通，做到通而不畅，人车适度分流。规划多层建筑退红线不得小于5米。沿街单体方案报审。第二章立地条件分析一、四至环境描述Ø东：地块东至三河路，隔三河路直接面对的就是规划中合肥最大的黄山公园及其扩建地带，再往东为合肥市的商业街美菱大道，通往合肥市老城区；Ø西：至新仓路，与金寨路相夹区域为规划的大量商业金融用地，再往西则为城市交通主干道金寨路及规划中的合肥市政务文化新区，政务新区面积约12.32平方公里，首期5平方公里已经启动，计划5年内建成；Ø南：南至馆驿路，隔一居住用地为十五里河沿河

8、绿化景观带，与黄山公园扩建区连成一体，再往南约3公里为合肥经济技术开发区，其规划面积39平方公里，仅2001年就实现GDP27.6亿元，进出口额达2.95亿美元，正逐步成为区域经济的亮点，区域内还拥有五星级的明珠国际大酒店、占地180