北京平谷中罗庄项目可行性研究报告

《北京平谷中罗庄项目可行性研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、平谷中罗庄项目可行性研究报告北京嘉铭投资（集团）有限公司二〇〇七年九月目录1项目概况11.1项目背景11.2地理位置21.3周边环境及质素31.3.1经济环境31.3.2交通环境51.3.3商业环境71.3.4周边配套71.3.5市政设施条件71.3.6自然环境81.3.7地质状况81.4经济指标81.5宗地现状91.6资料保密要求102市场调查112.1北京市经济和房地产市场分析112.1.1经济形势和投资环境分析112.1.207年1－5月房地产市场情况122.2平谷区宏观环境和房地产市场分析162.2.1基本状况162.2.2产业发展162

2、.2.3平谷新城规划172.2.4经济发展182.2.5房地产市场202.3平谷区土地交易市场分析222.3.1土地一级开发交易情况222.3.2土地二级开发交易情况222.3项目周边商品房市场调研232.3.1研究区域说明232.3.2区域住宅市场分析232.4区域商业市场调研342.4.1商业市场简析342.4.2商业市场价格342.5项目发展定位352.5.1总体定位352.5.2分区规划定位372.5.3客群定位383发展设想383.1规划设计393.2拆迁安排403.3开发建设与销售404项目运作模式424.1进展情况424.2拆迁补偿

3、方式424.3项目发展内容424.4项目推进步骤435投资测算分析446土地价格及敏感性分析466.1土地价格分析466.2土地价格敏感性分析477项目发展优势与风险分析527.1优势分析527.1.1低成本获取土地二级开发权527.1.2拓展平谷区域市场527.1.3与其他项目形成联动527.2风险分析527.2.1拆迁难度较大527.2.2资金风险较高537.2.3土地二级开发权获取风险537.2.4招牌挂方式压低土地一级开发利润风险537.2.5商业市场需长期培育538结论和建议541项目概况1.1项目背景本项目是北京市平谷区兴谷开发区二期

4、中的一部分，功能规划为配套住宅区和综合服务区，需要通过土地“招牌挂”的方式确定土地一级开发主体。完成土地一级开发后（把生地转为熟地）再次入市，通过土地“招牌挂”的方式确定土地二级开发主体。北京兴谷工业开发区于1993年8月23日经北京市政府批准成立，2000年12月8日经批准为市级工业开发区，2002年11月19日经市经委批准列为“汽车及配套零部件生产基地”，规划面积10.26平方公里（其中：一期5.03平方公里、二期5.23平方公里），全部实现了“七通一平”，具备了发展工业的良好条件。兴谷工业开发区二期总体规划于2004年12月29日获得北京规

5、划委员会批准。二期位于平谷卫星城东北侧，南临一期建设用地，东至台城路，西至平镇路，北以王辛庄南侧规划路为界，规划范围523公顷，是平谷新城的以汽车配件、食品、服装、电子为主的工业基地。二期规划用地分为配套居住、公共设施、工业、仓储、道路、市政公用设施、绿化等类别，其中工业用地330.6公顷，道路用地74.04公顷，绿化用地79.50公顷。目前兴谷开发区正在抓紧编制控制性详规，做好土地征用的前期准备工作。1.1地理位置l区域位置平谷区地处京津唐三角区域的中心，句河、洳河环区而过。平谷区面积1075平方公里，人口约40万。距北京市区70公里，距首都机

6、场约45公里，距天津新港140公里，南临京沈高速公路20公里，顺平快速路与开发区相连。l宗地四至兴谷工业开发区（二期）位于平谷卫星城用地范围的东北侧。其南侧紧邻兴谷开发区（一期）用地。其北为熊尔营、北屯，东为李辛庄、西隔路为王辛庄、东古村。兴谷工业开发区（二期）用地呈长方形，长约3020m，宽约1740m。兴谷工业开发区（二期）距卫星城中心约2.9km。项目分为6个地块，土地规划用途为居住和商务，其中南侧地块用于拆迁户回迁。宗地四至具体见下图。1.1周边环境及质素1.3.1经济环境2007年上半年，平谷区工业生产稳步增长；农业生产依然呈现低速平稳

7、增长态势；商业市场购销总体平稳；区内投资高速增长，建筑产值、施工面积双增长；税收总额持续增长，财政收入同步增加；银行存贷款余额快速增长；工资水平快速提高，居民收入稳步增加；旅游经济持续升温，乡村旅游繁荣兴旺。l工业生产稳步增长上半年全区实现工业总产值53.9亿元，较上年同期增长11.9%，其中规模以上工业企业实现工业产值49亿元，同比增长15.6%；实现工业销售收入55.7亿元，较上年同期增长17.8%，其中规模以上工业企业实现销售收入51.3亿元，同比增长22.5%；实现工业利润总额6897.0万元，较上年同期下降52.3%，其中规模以上工业企

8、业实现利润总额6264.0万元，同比下降51.8%。l商业市场购销平稳，集贸零售增速缓慢上半年，全区实现社会消费品零售额16亿元，比上年