北京利京置地清河商业中心项目市场研究报告

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1、利京置地清河商业中心项目市场研究报告（二〇〇八年二月）北京东方赛睿投资顾问有限公司目录1.0北京市经济发展及商业发展现状及趋势11.1北京市宏观经济分析11.2北京市商业发展状况及分析91.3零售商业现状及发展趋势131.4专业批发商业现状及发展趋势161.5北京市商业地产发展状况及分析171.6小结222.0区域城市结构研究232.1本区域在城市中的地位232.2本区域未来城市规划252.3本地块研究分析302.4小结353.0区域经济结构研究363.1产业结构363.2投资结构373.3社会消费品零售额383.4居民人均可支配收入393.5居民人均消费支出404.0商圈范围定义444.

2、1界定商圈444.2商圈划分455.0区域人口结构研究465.1北京市及海淀区人口发展状况465.2商圈内固定人口总量475.3商圈内固定人口特征分析485.4商圈内日均流动人口数量、日均车流数量525.5小结566.0区域商业研究586.1商圈内大中型商业物业调查586.2核心商圈中小型商业物业调查616.3经营商户现状调查分析626.4商圈内未来商业发展趋势647.0区域消费群研究657.1本区域消费者研究657.2消费群对于未来本区域商业设施的预期777.3小结828.0竞争态势分析838.1现有及潜在竞争项目分析838.2清河新城、橡树湾商业项目对比分析858.3比较889.0市场

3、研究最终结论899.1本项目的市场空间899.2本项目的产品策略921.0北京市经济发展及商业发展现状及趋势1.1北京市宏观经济分析在本节提及的所有经济数据及指标均显示出北京零售市场的前景十分乐观。从发展态势来看，赛睿顾问有信心认为北京经济的强势增长将持续伸延至第十二个五年计划以后。北京市人民生活已开始进入富裕阶段，居民的个人收入亦会随着经济的增长而递增，预计市民将有更多可支配的收入去追求更愉快及多元化的生活方式。经分析，下文中由政府提供的个人收入及消费支出的数据均较实际情况为低，但综合其走势及其它调查数据，我们有理由相信北京的零售市场将保持健康发展，尤其伴随房地产开发，家居消费和休闲娱乐

4、消费具有良好成长空间，为本项目的良好发展前景提供有力支撑。1.1.1国内生产总值图1.1：北京市国内生产总值2000－2007资料来源:2007年北京统计年鉴过去二十多年，北京经济增长迅速。特别是2001年后，北京市的国内生产总值保持两位数的增长，平均年增长率更是达到15%以上。如图1.1所示，北京的国内生产总值由2001至2007期间一直都有近两位数字的稳定增长。2007年，全市实现国内生产总值9006.2亿元，按可比价格计算，比上年增长12.3%，增幅低于上年0.5个百分点。1.1.2人均国内生产总值人均国内生产总值是评估一个地区的居民个人财富的有力指针。初步核算，北京市2007年年末

5、全市常住人口（在京居住半年以上人口）1633万人，按常住人口计算，人均GDP突破7000美元。全市按常住人口计算的人均GDP达到56044元（按年平均汇率折合7370美元），按可比价格计算，比上年增长8.9%。图1.2：北京市人均国内生产总值（2000－2007）资料来源:2007年北京统计年鉴国际经验表明，当一个国家或地区人均GDP达到3,000美元时，经济发展处于加速成长阶段的初期，在人均GDP达到10,000美元前，有一个较长的经济高速增长时段。该时期的经济发展往往体现出一些规律性的特征：第一是国民经济持续快速增长，表现在总体经济保持高速增长，人均GDP水平加快提高；第二是经济结构进

6、一步优化升级，表现在产业结构趋向高级化，工业化水平进一步提高，城市化在第三产业推动下进一步发展；第三是经济增长质量改善，主要表现在经济效益水平明显提高，经济增长的稳定性明显增强。从2007到2012这五年，将是北京城市化、市场化、国际化和现代化的加速期，人均地区生产总值目标是10000美元，跻身世界高收入水平地区之列。显著的特征将是经济总量迅速增加，人才资源加速聚集，产业结构向高端方向提升的势头强劲，而经济发展的推动力更多地依靠科技创新和改革开放。按照2007年世界银行报告的最新划分标准，人均总国民收入875美元以下为低收入水平:876—3465美元为下中等收入水平；3466—10075美

7、元为上中等收入水平；而10076美元以上为高收入水平。综合考虑收入划分标准提高和人民币升值因素，如果按照汇率计算，到2012年北京市人均地区生产总值很可能与上海一起跻身世界高收入水平地区之列；如果按照购买力评价计算，北京则会赶上高收入国家平均水平。根据北京市人均GDP平均增长率预测，北京未来5年内将持续保持高速发展的经济态势。鉴于此，品质化消费成为市场趋势。1.1.3产业结构2007年，北京市第一产业增加值101.3亿元