丽阳国际营销报告

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1、第一篇客户定位一、客户类型分析综合考量杭州的经济模式，从目前写字楼市场来看，主要以下三大类客户类型：第一种类型：各种较大规模和实力的经营型公司。行业特征：投资管理公司、大型基础设施经营管理公司、部分大企业的总部和外企派出机构等。（同时金融业、保险业、房地产业也纳入第一类范畴。）写字楼的需求和标准：对物业的档次要求较高，价格承受较强，往往需要较好地段和较高品质的写字楼，以体现公司的实力形象。地段分布特征：多集中在庆春商务区、黄龙商务区、武林商务区的高档写字楼中。第二种类型：服务型公司。行业特征：内外贸公司、法律会计审计事务所、咨询信息业、广告营销业、文化传播业、教育

2、培训业、旅游服务业等一系列为生产和生活服务的行业。写字楼的需求和标准：对写字楼价格比较敏感，因为在发展期，物业成本过高，对企业发展不利，所以对物业的要求并不很高。但因处于快速发展期，所以有提升和彰显企业形象的需要，但在物业选择上比较理性和经济。地段分布特征：该类企业具有较明显的行业特征，比如文教区、武林商务区周边的一些外贸公司，中北商务区的广告信息咨询类公司等。第三种类型：科技型公司。行业特征：科研机构、IT及其他技术创新产业、个人工作室等。写字楼的需求和标准：物业的要求较低，对价格最敏感，要求环境较宁静、高效、配套服务相对较好。地段分布特征：地段相对集中在文教区

3、周边、部分集中在科技园内或散落在一些商住楼中。总之，从各类型公司的需求和本案的产品综合质素来看，第一类公司数量不会太大，需求量也有限，不是本案的主要目标客户。本案的主流目标客户为第二种类型的服务型公司，它们是主要分布于武林商务区、文教区和中北商务区一带。第三种科技型公司，是本案的重要补充客户，亦值得我们在推广中重点关注。二、购买因素分析通过与住宅的比较，我们会发现写字楼客户有自身明显的特点，关注和利用这些特点，有助于我们在营销推广中更加的有的放矢。写字楼、住宅客户购买因素比较分析表：住宅写字楼目标市场私人、家庭占主流企业（公司）及法人占主流购买行为更受卖场气氛牵制

4、，广告直接效果明显需要通过反复洽谈、会议研究来实现，计划性、规范性、理性的、团队的关注重点个人意向为主，朋友及家人意见、卖场气氛、业务员煽情都会产生决定性的影响，过程较无序、感性地段、形象、功能配套、管理服务等综合质素广告影响户型、社区环境、价位，物业管理费等，讲究生活环境和实惠不管是广告，还是卖场气氛的营造，直接效果都不很明显时机期房推广效果好现房或准现房更被市场看好竞争程度尽管楼盘多，但市场也大客户目标较为暴露，竞争更激烈客户发现层次差异大，分布散，隐蔽性强不易寻找客户查找较为容易，通过扫楼、企业名录查找等方式通过上表的分析来看，丽阳国际具有准现房的明显优势，

5、同时在地段、形象、综合配套服务上也具有较大优势，是一个高性价比现代化写字楼；在广告推广和客户查找上，我们可以突破以往做法，通过一些渠道和方式直接寻找客户，多采取理性诉求和活动推广的形式，以达到理想的传播效果。同时，对于目标明显的大客户，我们可采取特殊的优惠方式予以争取，以提升楼盘的形象，为后续销售打下良好基础。第二篇项目定位一、项目SWOT分析1、优势（Strength）分析1）区位优势Ø本案位于杭州市中心区域，紧邻武林中央商务区，周边为杭州最为繁华的武林商业圈、武林高档写字楼圈。西接城西高新商务区，高科技企业云集，地理位置优越。Ø本案所处区域交通便捷，周边配套设

6、施较为完善。Ø随着西湖文化广场的建设，环城北路东西景观大道的打造，“新武林商务圈”不断完善，本案的区位前景成熟中有升。2）规划优势Ø一幢22层的主楼、一幢11层的副楼。纯板式设计，大面宽，短进深，呈南北向分布，通风采光俱佳。Ø二层上面是1000平方米的屋顶花园，既优化建筑环境，同时又为办公空间提供一个休闲生态氛围。Ø写字楼单元分割大小合适，适合浙江民营企业发达、中小企业众多的经济模式。3）配套品质优势Ø高透低反射镀膜中空玻璃幕墙，高档进口外立面石材，商场采用19MM钢化玻璃。Ø5台高速进口原装OTIS电梯，电脑智能监控，提供OTIS原装最佳派梯方案。Ø日本大金VR

7、V变频智能中央空调系统，直接输送冷媒，单元独立运行，单独计费，经济便捷。Ø领先杭城的弱电系统。Ø2500平米超大型商务会所。Ø大堂身份识别系统。4）开发团队优势Ø本案由浙江美达房地产开发有限公司开发，11年的开发历程，成为本案成功的坚实基础。Ø本案由杭州具有相当知名度的绿城物管提供管理服务，管理理念相对先进。2、弱势（Weakness）分析Ø本案为老城区改造项目，周边多为一些住宅区，商务氛围不够浓厚，所以在推广中要塑造大区域概念，使项目在区位形象上融入新武林商务区。Ø沿湖墅南路一带沿街店铺短期内难以拆迁，影响本案的现场形象。Ø现场售楼部掩藏于叶青兜路的树荫中，展示

8、形象的效果