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1、www.fdcsky.cn中国地产商域网09年第1季度上海北孚地价指数报告上海北孚地产研究所于2005年10月5日首次发表《上海北孚(住宅用地)地价指数》。从2006年第2季度起,《上海北孚地价指数》包括住宅用地、商业用地、办公楼用地三类增量土地的地价指数及其综合地价指数。 市场结构性调整,地价高位微调——2009年1季度上海综合地价微幅下降0.4%2009年第1季度,上海北孚综合地价指数(含住、商、办三类用地)为1508点,环比下跌6点,微跌0.4%,基本保持平稳;综合用地加权平均楼板价达3181元/平方米。
2、2009年第1季度,上海地价承接上季度走势继续维持高位。成因分析本季度住宅、商业、办公地价表现反差较大,住宅地价上涨4.5%,而商业、办公地价则分别大幅下跌8.8%、6.8%。但由于住宅的权重影响较大,有力的减缓了因商办类地价大幅下挫对综合地价所带来的下行压力,使得综合地价呈现微幅下调0.4%。在2008年全国房地产市场深入调整的形势影响下,2009年第1季度上海房地产市场经历了1-2月的冷淡低迷与进入3月后的相对活跃。随着国家两会的召开,多项经济利好政策出台,其中直接或间接与促进房地产业稳定与发展有关,显示国家
3、对房地产业的重视。经济有所缓和,股市表现开始反弹,房地产市场成交量也止跌回升。www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网从楼市情况来看,2009年第1季度上海住宅刚性需求入场显现,共成交商品房509.96万平方米,虽然环比减少3.08%,但同比增长14.36%,成交量明显回升,房价再现上行趋势,这也支撑土地的市场实现价格高位运行。 从土地市场来看,受2008年市场景气程度不断下降的影响,为了维持土地市场的稳定,保证完成年内土地供应计划,上海在2009年第1季度加大了公告的密度
4、与住商办地块的供应比例。成交中一方面维持出让底价成交的态势,但仍可体现市场正常地价水平;另一方面,流标地块数量明显减少,土地市场的稳定性较上年有所好转。 虽然国家政策在一定程度上表达了对房地产业发展的重视,但是同时表明房地产市场的调整仍需要继续深入,以促进其合理健康发展,加上宏观经济走势仍未明朗,未来一段时间,上海土地市场走势值得密切关注。■住宅地价指数态势——住宅地价整体上扬,外环外成暖市先锋www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网2009年1季度,上海北孚住宅地价指数达
5、1410点,住宅用地交易密度加权平均楼板价为3075元/平方米,全市住宅地价指数止跌反弹,上涨4.5%。其中:内环内区域住宅地价指数2907点,楼板价为10021元/平方米,上涨3.50%。本季度内环内区域市场表现活跃度明显增加,2、3级地段在售项目数量显著增长,成交量价均有回升。该区域在地段稀缺性与塑造产品高端品质的双重作用下,住宅地价表现坚挺,本季度涌现的如静安四季苑、静安阳光华庭等高端项目有力带动了住宅土地价格水平上扬。 内外环之间区域住宅地价指数小幅攀升60点达2437点,楼板价5316元/平方米,环比上
6、涨2.53%。本季度该区域在售项目楼板价水平呈现整体向上抬升趋势,典型代表楼盘如都华名苑、虹叶茗园等项目,推动区域主力价格区间上行。本季度闸北的4级地段以底价成交一幅住宅用地,成交楼板价仍属市场高位水平。本季度该区域住宅市场热度明显升温,住宅地价水平实现稳中有涨。外环外区域本季度表现抢眼,住宅地价指数1511点,楼板价2020元/平方米,环比大幅上涨9.03%。继上季度企稳之后,本季度外环外各级别地段住宅项目交易急速升温,在售项目数量及成交量均放量增长,典型项目如成事高邸、文翔名苑等价格明显上扬,拉动主力价格区间
7、显著抬升。本季度该区域共底价成交三幅住宅用地,嘉定8级地块基本休现市场正常价格水平,而奉贤9级地段2地块则由于自身特殊限制条件而导致成交价格较低,不具有市场可比性。本季度住宅市场的回暖在该区域得到充分体现,显示外环外区域由于住宅地价水平较低,供应相对充足,而表现出的巨大市场吸引力。■商业地价指数态势——商业市场表现低迷,地价震荡调整幅度加大2009年第1季度上海商业地价指数为1094点,跌幅达8.81%,平均楼板价为3334元/平方米。与上季度上涨8.87%相比,商业地价前后呈现冰火两重天形势,涨跌振幅达17.6
8、8%。其中:内环内区域本季度商业地价指数为1938点,楼板价中位数为10115元/平方米,环比跌幅达10.96%,明显呈倒“U”形走势。与上季度相比,该区域指数震荡变化幅度最大。具体来看,本季度该区域商业项目楼板价水平整体继续呈下滑趋势,成交低迷,特别是高端项目数量减少,价格回落幅度较大,如联富商业广场、假日公寓、老西门公馆、嘉利浦江公馆等,拉低了区域商业地价指数中位区间
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