物业管理初级知识培训

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1、物业管理基本理论教程培训目的：了解和掌握物业管理基本理论；了解相关法律法规，提高员工业务素质培训教材；《全国物业管理人员上岗培训指定教材》及相关法规培训课时：物业管理基本理论2—3课时，法规及案例分析2课时第一章物业与物业管理基本概念一什么是物业物业是由英语property引译而来。含义为财产，资产，拥有物，房地产。是一个广义范畴。从管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备，设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区，工业小区，也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼，写字楼，商业大厦，宾馆，停车场等；

2、同时物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业往往分属一个或多个产权所有者。相关的设备，设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备，市政公用设施和与之相临的场地、庭院、干道等，物业的分类按使用功能不同分4类1居住物业。住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、假村2商业物业。综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所3工业物业。工业厂房、仓库4其它用途物业。车站、机场、医院、学校按结构层次不同分4类1单层建筑2多层建筑。2-9层。24米以内，3高层建筑，10-29层，100米以内，4超高建筑，30层以上，1

3、00米以上。不同的物业其物业管理有着不同的内容和要求二物业管理（一）物业管理的基本概念和含义物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护。修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有场服务。（二）物业管理的目的为了发挥物业的最大使用功能。使其保值增值。并为物业所有人和使用人创造整洁。文明，安全，舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。物业管理企业通常称为物业管理公司，物业所有人即产权人，指

4、房屋所有权和使用权人，也称为业主，业主可以是个人、集体、国家（三）物业管理的性质物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理。是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。按照社会产业部门划分的标准，这种集高度统一的管理，全方位多层次的服务，市场化经营为一体的，寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业，属第三产业。社会化、专业化、企业化、经营型是物业管理的4个基本特性1社会化是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体

5、制，替多个产权单位，产权人找到了一个总管家。同时也为政府各管理职能部门找到一个社会总代管，这样可以克服各自为政，多头管理，互相扯皮，互相推诿的旧体制下的种种弊端从而有利于提高整个城市管理的水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益，经济效益和环境效益的，统一物业的所有权。使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提2专业化指由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。物业管理企业有专业化的人员配备，有专门的组织机构，有专门的管理工具设备，有科学规范的

6、管理措施与工作程序，运用现代化管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。3企业化是相对于传统的行政事业性质福利型的房屋管理而言的，核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。首先，物业管理企业应真正成为相对独立的经济实体，成为自主经营，自负盈亏的社会主义商品的生产者。具有自我改造和自我发展的能力，成为具有一定权利和义务的法人。其次，物业管理行为是一种企业行为，以经济手段为主，实行责、权、利相结合的经营责任制，这是转换房地产管理经营机制的必然结果。4经营型物业管理的属性是经营。所提供的商品是劳务和服务，它推行的是有偿服务，合理收费

7、，这样可以减少政府或单位的压力与负担，使各类物业的管理走上以业养业，自我发展的道路，从而实现房地产经营的良性循环（四）物业管理与传统的房地产管理的区别1管理体制不同传统的房地产管理是计划经济体制下的政府行政行为，是福利型的。无偿的，物业管理是市场经济体制下的企业行为，是经营型的。有偿的。2管理内容不同传统的房地产管理一直以单一的收租养房为主要内容由于是福利型的低租金，养不了房，要靠政府的大量补贴，房越多包袱越重，形成恶性循环。物业管理是对房屋设备设施实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务人，以人为核心提供精神和物质的

8、服务，通过自身的经营渠道，形成正常的造血功能，以业养业，政府不补贴，实现资金的良性循环。3所管房屋的产权结构不同传统的管理，房屋为国家或单位所有，是公产，产权关系单一，使用人是承租者而不是产权人，当今社会以形成了国家、单