天津某高层住宅总包管理方案

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1、总包管理的认识总承包管理是国际上流行的一种项目管理模式，运用总承包管理模式可以有效地加强项目的整体管理，缩短工期，降低总体项目成本，提高投资效益。施工总承包管理在时间上涵盖了从建设项目开工至竣工交付使用及保修服务的全过程，在范围上涵盖了参与建设项目施工各方及一切有关的管理活动，实施施工总承包管理既是高质高效完成施工项目的有效手段，也是涉及人、财、物等多种生产要素及服务对象的复杂的管理活动。结合自身的实际情况，本工程中招标人提出了在施工总承包管理基础上的“大总包”管理模式，因此做好“大总包”管理的策划对工程建设具有深远意义。作为资

2、信等级较高的施工总承包单位，我公司深刻地认识到，做好“大总包”管理对工程按时保质地顺利完成具有重要的意义。首先，做好对包括业主指定分包单位在内的各分包单位的统一协调、管理，是总包单位义不容辞的责任。同时，做好总包管理，提高对业主的服务水平，为业主分忧，是我公司宗旨之一，也是我公司发展名牌战略、走精品之路的重要步骤。总结实施总承包管理以来的历程，不管是从主观上（总包意识）还是从客观上（合同义务），都要求总包单位对所有与工程有关的人和事（包括业主指定分包和直接分包）进行统包统管，对从工程开工到竣工备案全过程统筹规划、统一安排。因此，

3、我们在管理模式上，把整个项目部作为一个项目“大总包”部，设工程部、技术部、质安部和合约商务部等职能部室，对工程所有分包单位进行统一管理。对业主指定分包人、指定供应商和自有分包商一视同仁。通过企业完善的运行机制确保总承包管理的顺利实施：（1）总部服务控制。我单位建立了完善的管理体系和决策机构，对项目进行全方位的监督、调节、完善地服务和有效控制，使项目管理规范化。（2）项目授权管理。企业法人对项目实行授权管理，项目经理作为企业法人代表在授权范围内行使职权，实现总部的决策意图和企业对业主的合约承诺。（3）专业施工保障。充分发挥我单位的

4、综合技术实力，内部专业化公司为项目施工和“大总包”管理提供专业化保障。第139页共111页（4）社会协力合作。充分利用专业化分工与协作及合格供应商等社会资源，实现工程项目的“大总包”管理，全面实现工程项目的综合目标。本工程属大型民用建筑，在本工程中将有较多分包单位参与施工建设，需有一个精干、高效的工程管理机构，组织指挥工程的施工生产。总承包单位将在业主的领导下，在政府质监部门及监理公司的管理监督下，充分发挥施工总承包的管理优势，协调、管理好施工现场各分包单位，全面认真地履行各项施工合同。工程建设各方关系框图如下：第139页共11

5、1页监督关系合同关系合同关系监理关系业务关系业务关系监督关系监督关系合同关系质量监督单位设计单位建设单位监理单位合同关系业务管理关系大总包单位业主直接发包单位业主指定分包单位自行分包单位业主指定供应商合同关系第139页共111页“大总包”范围管理本次总承包管理范围为总平面红线内的所有内容，地上详二期总包管理范围示意图，地下总包管理范围与其施工范围一致，包括但不限于6#楼、8#楼、9#楼、16#楼、一期、二期地下车库的土建、安装及其他附属工程，住宅楼的主体结构部分与车库的分界线处预留止水带，住宅楼的水电管线部分与车库的分界线从住宅

6、外墙外皮处截断并做好封堵。总包自行施工部分土建工程地基处理本工程的住宅地基处理工程（包括的工作内容为桩基、截桩头、塔吊桩基础、护坡、降水、基坑土方挖运、地基处理工程施工阶段的护坡监测等）已经完成；车库的地基处理除桩基外均由总包施工。自行实施的工作包括：对地基处理工作可能存在的偏差进行必要的完善（包括修坡）；砼基础垫层；基坑清理（包括基础下反梁、电梯基坑、集水坑等的挖土），基坑平整标高高出垫层（大范围）底皮标高100mm；土方回填按设计要求，回填至室外设计标高，回填土来源需根据地质资料和周围现场情况自行考虑，但必须满足施工验收要求

7、；总包进场后所需要的降水工作由总包负责；与地基处理工程的承包人办理任何必要的交接手续，这种交接手续包括但不限于已完工程的验收和移交，由前期地基处理工程的承包人搭设或埋设的临时设施，包括临时围墙、临时水电和临时建筑物。钢筋砼工程负责自行实施并完成合同图纸中标明的以及工程规范和技术说明中规定的全部现浇钢筋砼结构、无障碍坡道、人防结构、设备基础、圈梁、过梁、构造柱等钢筋砼结构工程。钢结构工程第139页共111页负责自行实施并完成合同图纸中标明的以及工程规范和技术说明中规定的全部装饰轻钢结构工程，包括钢结构的深化设计、加工、制作、吊装、

8、安装、防锈处理、底漆、面漆、检测以及与钢筋砼结构的连接和锚固等。砌筑工程负责自行实施并完成合同图纸中标明的以及工程规范和技术说明中规定的所有砌筑工程，包括砖砌体、砌块砌体等的砌筑工作。屋面工程负责自行实施并完成合同图纸中标明的以及工程规范和技术说明中规定的所有屋