博弈中前行的中国房地产业

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1、博弈中前行的中国房地产业衣、食、住、行，是每个人的基本需求，按照马斯诺的需求层次理论，应该属于保健项目。衣、食、行这三个问题，对我们绝大多数人来说都早已解决，已经不再称得上问题。然而住房问题，尤其是从中国住房改革以来，房价的走势始终是普通老百姓关注的话题。投资品和消费品的双重属性，注定了房地产不可能像其它消费品一样，短时间的疯狂后，很快就伦为“大路货”。处在政府和市场双重作用下的房价，忽高忽低，风雨飘摇，始终让人捉摸不透。1市场先从房地产投资品和消费品双重属性说起。先看一下消费品的定义和分类。消费品是用来满足人们物质和文化生活需要的那部分社会产品。也可以称作“消费资

2、料”或者“生活资料”。按满足人们需要层次分，有生存资料（如衣、食、住、用方面的基本消费品）、发展资料（如用于发展体力、智力的体育、文化用品等）、享受资料（如高级营养品、华丽服饰、艺术珍藏品等）。按使用时间长短分，有一次或短期使用的普通消费品和可供长期使用的需用消费品。再看一下投资品的定义和分类。投资品是指购买后不需要追加新的使用价值，也不需要附加新价值，即可择机出售获利（也可能亏损）的商品。投资品包括两种类型：（1）纯投资品。这类投资品没有使用功能，只有投资功能，如：股票（或股权）、期货、金融衍生产品等。为了表述方便，把纯投资品之外的商品称为“使用品”，这里的“使用

3、”既包括消费，也包括生产过程中的使用。（2）复合投资品。这类投资品既有使用功能，也有投资功能，如：房地产、金银首饰、收藏品、普洱茶等。复合投资品既是使用品，也是投资品，或者说兼有使用和投资两种功能。单纯从消费品角度看，随着原材料和土地成本的走高，产品内涵的增加，价格仍会出现上涨趋势。就像手机一样，普通手机与智能手机，虽然名称未变，但内涵发生了实质性改变，价格同样出现大幅度上涨。目前房地产调控政策的思路是使住房从投资品市场转移至消费品市场，但是这种调控路径不代表房价的必然下跌。在中国，为什么房地产会成为投资品？换句话说，为什么房地产具有投资价值？是M2增长速度快、城市

4、化、通货膨胀、中国人的风险厌恶习惯、投资渠道少、人口红利、生活习惯，还是房贷政策？解决这个问题，归根到底要回答为什么房地产会出现价格走高的趋势？首先，作为普通消费品，市场的需求大于供给，形成卖方市场，所以价格走高。其次，房地产作为投资品价格被引领价格上涨的众多构成要素中，城市化进程是最重要的一个。中国城市化进程的道路，人们一般估计还有至少20年，随着城市规模的扩张，城市周围配套设施会不断完善，进而带来了土地价值的提升，房价就跟着地价上涨。当然本段开头提到的其它因素也会产生影响，但是在现阶段最直接和起关键作用的影响因素是城市化。M2的超发，带来通货膨胀，货币持有人为保

5、值增值，一部分投资会进入房地产领域。如果房价不是看涨，显然资金还有许多其它去处。对开发商来讲，一方面需要踩好城市扩张的节奏，另一方面准确把握产品的开发动向，这样才可以获取更多的利润。综合上面分析，设想一下，如果中国国内现在停止调控（或不调控），在供给远远不能满足需求的情况下，房地产作为现阶段一种安全的投资品，大量嗜血资本蜂拥而入，必价格必然一飞冲天。最终结果是拉大贫富差距，社会出现更明显的阶层分化。今天的北京和上海也许就是明天的里约热内卢和孟买：城市中心区将成为富人聚集区，而且是作为掌握着资本的食利阶层，享受着各种生活的便利；而城市周围则遍布贫民区，里面的居民受尽资

6、本的欺压，几代人过着朝不保夕的生活。这样，问题不再是停留经济层面的，而是进入了社会政治的范畴，这种背离社会主义和谐社会理念的现象，政府是绝对不会让问题发展到这一步。2政府独木难成林，社会的繁荣需要社会各个方面全面进步。对国民经济运行管理可以用种庄稼做个简单比喻。在一大片庄稼地里，有位农民种植了各种各样的秧苗。其中有一颗秧苗生长非常快快，高度很快超过其它秧苗，由于其枝叶茂盛，这颗秧苗不仅遮挡了其它秧苗光合作用所需要的阳光，而且由于其根系极端发达，同时抢走了其它秧苗生长所需的土壤中的肥料和水分；受其影响，其它秧苗的生长情况，不是发育不良就是侏儒。这颗以“掠夺”的方式疯长

7、起来的“巨无霸”虽然肥硕、挺拔，但其产量与其正常生长秧苗的相比，不会高出多少。就在这颗“巨无霸”长成一颗苍天大树的一天，突然遇到狂风暴雨、电闪雷鸣，在恶劣的自然气候条件下，“巨无霸”一时间轰然倒下。从“巨无霸”到侏儒，农民辛苦一季，最终就这样颗粒无收。其他的农民在总结经验后，及时给成长失控的秧苗修枝剪叶，使所有秧苗能和谐的生长。因为通过这次教训，他们明白了这样一个道理，与只培育一颗秧苗相比，不仅可以获得比较高的粮食总产量，而且风险也比较低。在这个故事中，如果将政府换为农民，行业换为秧苗，“巨无霸”换为房地产行业，恶劣自然条件换为经济危机，收成换为社会财富，我们很