雅信机构宜宾市屏山项目产品规划建议书

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1、屏山项目产品规划建议书雅信机构2010年2月项目背景屏山老县城县位于四川盆地南缘，金沙江下游北岸，东界宜宾，西连雷波、马边，北接沐川，南与云南省绥江县隔江相望。全县幅员面积1531平方公里，辖8个镇13个乡（其中两个彝族乡），总人口29万人左右，屏山镇城区人口2万左右。由于向家坝水电站的修建蓄水，屏山县老县城将从金沙江岸整体搬迁到50公里外岷江河畔的新发乡。屏山新城地处建设中的乐宜高速公路和规划建设的乐宜铁路之间，交通方便，水源丰富、地理条件优越。屏山老城概况老县城搬迁情况：目前老县城下排街于2009年4月份左右已全部搬迁，其搬迁政策按照历年洪水线位置确定，首先搬迁的为5年内

2、洪水线位置，其次是10年洪水线位置，再次是20年洪水线位置，直到全面实现搬迁。老县城现况：下排街铺面已经全面关闭封锁，住户全部搬迁。目前政府安置政策只对过渡性移民进行安置，住户每月460元/人的过渡补偿费，营业商户按18000-28000元/年补偿，未对住宅及商铺产权赔偿做明细公布和实施赔偿。由于县城搬迁信息在04年就决定并且公布了，几年间，老城居民早就筹划了自己的去路：小部分经济较宽裕的住户，已于07年和09年在宜宾南岸、柏溪等地购置房产。绝大部分居民存在观望和故土情节而留在了老城。粗略估计，目前老县城留居人口在13000人以上，新城楼盘的面世将面临巨大的商业契机。屏山新城

3、概况本案屏山新城上坝组团区石盘村安置点工业园区屏山县新城大部分区域目前处于土地整理阶段，预计安置移民计划时间节点：2010年10月份，政府相关职能部门迁入临时办公区；2011年4月份实现第一批安置移民迁入。基础设施建设：2010年年底新城主干道实现全面硬化；乐宜高速公路在2010年下半年开始动工；天然气也将在2010年底实现贯通供气；项目附近的公交站及学校也会在2010年初开始动工；上坝安置房2010年规划全面动工，总建面达80万㎡。工业园区目前实现招商入驻有15家左右，园区员工约3000人左右。安置赔付情况:初步照个人旧居同等面积供给，面积不足使用的住户可按照目前政府制定的

4、建安成本费用约580元/㎡申购,以后逐年如建安成本增加略有浮动。项目位于屏山县新城入口主干道旁，是新城规划建设的重点商业区域，东面紧靠汽车公交站，西临立交桥，背南靠凤凰山景区，占地面积55.25亩左右，总建面9万㎡左右。项目交通便捷，周边拥有凤凰山景区，学校，体育中心等生活配套。若本项目2010年正式启动，将成为屏山新城首个动工的商品房项目。本《产品规划建议书》撰写背景雅信机构对地块的产品建议标准流程本应该先对地块、地块所处区域、区域客群、区域经济以及房地产市场做详尽周密的针对性调查，但基于地块目前的现状，加之雅信机构接触本项目的时间有限，我司未有充足的时间进行项目的目标客群

5、深入调查、当地房地产市场调查、屏山相关职能部门深访和新城区竞品地块调查分析。故本次产品建议的支撑为：1、屏山老城待搬迁住户的走访2、屏山老城带搬迁商家的走访3、屏山老城部分行政职能部门的初访4、雅信机构07至08年运作宜宾项目时对周边郊县所做的市场和客群调查研究即便如此，此产品建议很多细节又专业的部分仍然有待完善，请荣新集团见谅！目录一、整体规划开发思路二、总平规划建议三、空间布局形式的理念四、规划原则建议五、整体布局建议六、道路体系规划要求与建议七、小区景观规划建议八、建筑风格要求与设计建议九、住宅产品建筑规划建议十、商业产品规划建议十一、公共建筑及配套设施规划要求及建议一

6、、整体规划开发思路项目整体开发须有一个贯穿始终的思路。第一点，如对自身保护性的关注，因项目时间周期偏短，属于新城首先面市销售项目，区域市场本身不具参考性，造成房产开发本身的较大风险性，为最小规避这种不利因素，并将风险降到可控水平，在规划时一定要考虑到项目开发期内的抗风险性，如周期阶段组织性，产品本身可调性，等都须综合考量。第二点，在整体规划设计时应考虑到建筑成本和建筑形态须与本案推广伸展的项目主题推广概念“商业市场+社区住宅“两个方向度相一致。二、总平规划建议（一）总平规划对整体开发定位的考虑因本项目的整体开发定位是屏山新城首个住宅社区，同期住宅品质主要是安迁房，所以突出产品

7、的首个独立社区品质性是总平面规划应需解决的问题，它包括以下几个方面：1、环境景观的品质性（差异化、首创性）2、社区交通具有组织的科学合理性（科学性、合理性）3、由于开发周期时间偏短，需尽可能把握市场脉搏跳动的趋势与销售节奏，力求最大可能利润。（二）总平规划对分期开发的呼应因项目整体体量偏小，属于区域率先面市项目，可分期开发，应对销售调整预留空间。总平规划对项目后期销售将产生较为重要的影响，应将每一区间明显的划分，对后期销售的划分产生较有利的影响。（三）总平规划中对容积率的考虑规划局要求的容积率指标是：商