昆明云路项目策划建议书

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1、目录1.项目定位1.1项目SWOT分析1.1.1（STRENGTH――项目优势分析）1.1.2（WEAKNESS――项目劣势分析）1.1.3（OPPORTUNITY――项目市场机会分析）1.1.4（THREAT――项目市场威胁分析）1.2项目发展定位1.2.1小区命名1.2.2项目目标客户群定位1.2.3项目产品定位1.2.4项目功能定位1.3基本定价策略1.4项目财务分析11.项目定位1.1项目的SWOT分析1.1.1项目优势1.项目位于昆明市中心城区，是南北向中轴线北京路的繁华区域，交通非常方便,属黄金地段;

2、2.市政配套设施齐全，生活配套完善，临路而不靠路，是市区内住宅开发的较佳区域；3.项目地块周边生活与教育的配套设施便利性完善，城市的发展使城区土地日趋减少，物业升值潜力巨大；4.开发商组合具有较强的开发实力和建设经验。1.1.2项目的劣势1．项目地块不规则，给规划布局带来一定的制约；2．地块内管线设施复杂，建设涉及市政供电、自来水、煤气管路的动迁；3．地块东侧厂房和民居建筑陈旧杂乱，影响景观效果，北侧农民住宅区对今后建设和居住会有一定的影响;4．地块北侧出口（日化厂大门至北京路约50米路段）外环境杂乱1．1．3项

3、目的市场机会1．市场需求由几个部分构成：住房改革的深入使社会上形成一批新生购买阶层；经济发展和新家庭的新增住房需求；区位优势导引的二次置业需求；三口之家为子女教育和生活便利性的考虑而产生的置业需求；22．根据潜在客户调查发现目标客户（月收入在5000元以上，年龄在30-45岁之间）的从商人员或追求高品位生活的高级从业人员需求比例：愿意购买市中心住宅的约占48％；3．根据对潜在消费群的调查发现目标客户群对电梯小高层住宅多数是接受的；4．目前昆明市场的主要楼盘集中在二环路附近和二环路以外，市区内同类区段近期暂无纯小高

4、层楼盘开发，为项目提供了一个特质性市场空间基础条件。1．1．4项目的市场威胁1．目前，昆明市场房产供给同质化情况严重，12月份冬季房展会将有数个新盘推出，住宅市场阶段性的针对主流消费层的竞争会比较激烈；2．项目所处区域受到品牌公司的极大制约和挑战，品牌的成功树立之后，销售出现较好势头，优势明显；3．项目目标客户层面相对不是很广，给销售定位带来一定难度。小结：通过项目自身条件和市场环境四个层面的分析，我们可以看到项目具备较好的区位条件和市场需求层面，应从以下几方面着手：1．充分利用项目的优势条件，打造中上水平家庭舒

5、适便利、品质生活的居住区，以高品质楼盘形象进入市场；2．细致地调查分析目标客户群的生活工作形态和发展趋势，对期望的需求和隐性需求有清晰的分析，使产品定位具有3较强的针对性和鲜明的个性特征；3．策划从项目全过程着眼，对实做细节多做考虑，通过环境、质量、服务、人性化等方面项目品牌的塑造，确立专业、正规、负责的企业品牌形象；4．以生态型环境的标准对小区的环境和建筑规划布局做设计，注重人与自然、人与建筑、人与人的和谐；以满足人的舒适感为基础，使建筑从平面摆布到细部处理最有利于家居生活；5．做好系列准备工作，抢占市场先机，

6、价格策略：好地段、好房子、中等价位，逐步实现低开高走。1．2项目发展定位1．2．1小区命名根据项目的基础条件和开发商的要求，可初步确定：本项目建设电梯小高层住宅区，按此类项目的客户指向性和区位生活便利性特点，建议以提升生活品质和未来生活愿景为主体来进行考虑，命名结合开发商的现有品牌和发展，建议从以下命名中筛选：项目名：小高层电梯公寓-------“路德翠庭”绿色生态住宅4小高层电梯公寓-------“云路香榭”都市田园小高层电梯公寓-------“水晶宫”自然生态住宅小高层电梯公寓-------“云中漫步”生态休

7、闲雅居小高层电梯公寓-------“凤凰双栖”新世纪之恋小高层电梯公寓-------“三原色”阳光地带小高层电梯公寓-------“阳光丽景”都市新生活小高层电梯公寓-------“都市名居”现代城市精英住宅小高层电梯公寓-------“云露嘉园”现代城市精英住宅1.2.2项目目标客户群定位通过我公司对昆明市居民未来购房消费心理的调查，现阶段市场购买行为有以下特点：1、近年来北市区市政建设发展较快，开发项目较多，规划布局合理，人气渐旺，交通便利，随着北辰小区、金实小区、市政府小区、省政府小区等重点住宅小区的开发，

8、吸引力较大；另外，由于市中心区交通便利，生活配套设施齐全，特别考虑到孩子教育问题，30－45岁的消费层对于城市中心区仍是首选；5在此，本项目的目标客户群主要由这几部分构成：中小规模的私营企业主，主流职业人群（政府公务员、企事业单位职员、外企私企雇员），自由职业者等，其中，以30—45岁年龄段为主体，具有以下状态：有一定的事业和经济基础，发展前景乐观，事业处于上升状态，开始