成都市花样花郡期定价说明书

《成都市花样花郡期定价说明书》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、花样年·花郡2.2期定价说明书第一部分价格制定原则1一、发展商经营目标2二、销售前的市场环境2（一）总体市场分析2（二）片区市场分析3（三）周边楼盘定价及销售情况的参考借鉴4三、项目自身客观条件7四、项目价格策略7（一）目标均价市场比较分析7（二）项目片区土地增值情况分析8（三）2.1期与2.2期的价格上涨幅度分析9（四）目标均价制定分析10五、项目销售战略11六、价格制定原则11第二部分价格表制定说明12一、产品差12二、价格表其它主要决定因素权重评定：12二、具体定价说明13（一）景观13（二）户型15（三）朝向15（四）噪音17（五）层差说明（标准层

2、）17（六）修正说明18三、面价演算说明（按2.2期实收价5300元/㎡计算）19第一部分价格制定原则价格与项目品质、客户群体、市场状况等方面有着密切关系，本项目制定价格从以下几个方面进行论证总结，制定符合本项目的定价原则：◆发展商的经营目标◆销售前的市场环境◆项目自身客观条件◆项目价格策略◆项目销售战略◆客户考虑的因素对定价的影响一、发展商经营目标Ø成为成都明星物业；Ø实现片区同期项目市场中高价位；Ø保证一定销售速度同时，实现较高的利润；Ø满足项目可持续销售需求；Ø提升发展商品牌形象。二、销售前的市场环境（一）总体市场分析1、商品房供销2006年1－9月

3、商品房供应量为767.8万平方米，商品房总成交面积为680.81万平方米；其中城东商品房供应178.01万平方米，商品房总成交面积为173.22万平方米，同比增加20.8％，位居成都市区排名第三位。2、商品住宅销售面积2006年1－9月商品住宅供应量为575.19万平方米，商品住宅总成交面积为579.07平方米，其中城东商品供应148.24万平方米，商品住宅成交面积为157.55万平方米，同比增加23.1％，位居成都市区域排名第三位。3、2006年1-9月五城区商品房价格商品房住宅办公用房商业用房均价4445418149757835同比增涨10.1％13.

4、0％12.3%8.0%2006年1-9月五城区商品房交易均价为4445元/平方米，同比增涨10.1％，住宅交易均价为4181元/平方米，同比增涨13％。总体分析，2006年1-9月成都市房地产市场继续保持稳定的增长势头，需求旺势，房价上升较快。各大品牌开发商纷纷进驻城东，如首创、华润、阳光100等，城东将真正成为成都房地产开放的主战场。（二）片区市场分析1、城东片区的总体情况：2006年1-9月共批准预售项目37个，共178.01万平方米，批准预售面积同比减少7.1％。2006年1-9月供销比1.03，城东商品房供需处于较为合理范围。2、城东片区的住宅情况

5、：2006年1-9月共批准预售项目14535套，共计148.24万平方米，批准预售面积同比增涨1.0％。2006年1-9月供销比0.94，城东商品住宅供应略小于需求。2006年1-9月住宅交易均价3704元/平方米。3、片区市场小结：Ø区域待建物业较多，目前明确土地归属的待建土地总面积达5586.84亩，总建筑面积约1100万平方米（地块按4.0的容积率计，其中阳光100建筑面积为700万平方米），而且厂矿拆迁还会有大量的土地上市，为此区域未来物业供应巨大，市场竞争激烈。Ø区域房地产开发未来将逐渐形成，在城东北将以首创项目、颐和家园、浅水半岛等形成的建设路

6、开发板块，以花郡、华润项目、千居朝阳等形成的万年场开发板块，这两个板块将是未来区域房地产开发的重点。近期将要推出的楼盘主要集中在二环附近，未来区域竞争激烈。Ø从目前在销售楼盘看，各楼盘户型定位都以紧凑、居家实用型户型为主，产品差异化不明显，同质化较为严重；Ø目前片区在售楼盘的总体销售势头非常良好。主要由于片区房地产起步较晚，房价相对其他区域有一定优势，供应量较小，长期积压的购房需求得到释放；但是随着片区品牌发展商大盘的不断推出，如：华润二十四城、首创项目、龙湖项目、阳光100项目等的推出，市场将发生新的变化，那就是片区是形象地位得到提升，市场竞争更为激烈。

7、Ø从销售情况来看，80－90平米左右的两房是该片区的旺销户型，销售速度快、价格高，小三房次之。中三房、大三房销售速度较慢，且高楼层容易滞销。（三）周边楼盘定价及销售情况的参考借鉴1、颐和家园1)基本情况：总占地面积约73亩规模6栋18层和2栋32层电梯公寓组成总建筑面积约17万㎡分期1期306户，由2栋18层组成2期300余户，由2栋18层组成剩余楼栋为3、4期总容积率3.98公摊12％－17％左右绿地率约25％车户比0.7：1总户数1244户，2梯3户和2梯4户户型以80－90平米的紧凑两房和109－130的三房为主,少量一房。2)销售情况：1期2006

8、.9.24开盘，推出306套房源，开盘当天销售90％左右，目前基本