房地产项目月度营销方案(DOC)

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1、月度营销执行方案<2011.07>随着5月份某·某项目项目以“特价房”为促销手段及“最低建面单价”为主要推广诉求的营销策略实施，在客户观望情绪浓厚的市场大背景下为本项目打开了一定销售局面，产生了较好的效果。为保持项目的顺利去化，我项目组以增加有效的客户来访量，提高项目成交率，全力完成项目销售任务为目的，提出本案2011年7月营销策略及执行方案。一、推广背景(一)市场背景竞争项目近期销售动态推售情况项目名称组团产品及户型华润二十8113平米三房号楼四城金科皇家13号楼、2号码头号楼楼1100/130，两丽水菁苑号楼梯四户瑞安雍江6号楼5

2、3-117㎡/4悦庭号楼龙湖春森2_4栋；T2-10、95-151彼岸T2-11装修营销动态（活动、促销与折扣）价格标准华润二十四城一期仅余50套左右清水/整体均价113008号楼套内约113㎡江景房，6月精装签约1套借金科A股重组上市之机给予1号均价9402,2号均清水1000套房优惠；6月18金科房专价9427场选购会。6月签约2套1号楼均价9000清水6月无签约。2号楼均价9400T5加推，限时最高九折团购，建折后均价15000精装面9918-17000。6月签约9套“熙岸”72-120㎡CBD全景洋房均价13000清水总价7

3、0万起（最高160万），仅63席，VIP最后发放第1页共7页5号楼T5、8号140-190平T5均价13000。“鼎墅”两梯两户，套内160平招商江湾楼9号米。8号楼7188，交五千抵五清水米，建面起价城115-159，9号8号楼11000,9号万，19楼日开始发售楼101-160楼12200高层：8900；小高层：12100(17号6月特惠，建面6675起（7400止）；融侨城7号楼76-120平米楼)清水花漫庭组团高层12号楼93-126洋房：15000（7、平米开始预约登记。8号楼）小结：从以上主要竞争楼盘来看，推广的诉求点均为

4、价格，或是建面低起价，或是低总价，抑或是巨幅优惠。同时，从各项目的签约情况来看，较五月份均有大幅度的下滑。个别项目甚至0签约。从附近的新开盘项目比如万科锦程来看，6.11推出19号楼高层部分140套,户型面积57-80㎡,折后价11400元/㎡，开盘当天销售34套。此外市面上较多项目现阶段均已快速出货为主，开盘销售率大多数在40%以内。市场进一步恶化。(二)项目近期成交情况（略）注：数据源自某某项目销售周报小结：成交数据显示，自项目5月底那周发布即将涨价的消息，对销售具有较大的刺激，当周成交30余套。此后项目推广上连续两周以“限量特价

5、房每日三套建面6000起”出街，在市场上客户的接受度大幅度降低，每周成交仅10余套。从6.13日开始，启动“2号楼三房尾盘清货一口价82折”的推广信息，给了市场一定第2页共7页的新鲜感，但是成交结果未有明显改善。(三)目前所面临的困难1、随着“特价房”促销政策持续的使用以及市面上众多广告的特价侵袭，真假难辨，客户对本项目“特价”的关注度逐步走低；而且持续近两个月的特价信息，进一步减弱了该推广的边际效应。2、本项目前半月“特价房”在宣传上缺乏口号性主题（例如中海9折团购的噱头）的现象依然存在，给人造成“假特价”的印象，影响促销政策效果；

6、3、项目的销售逐步走低，贷款越来越难。4、项目的推广渠道单一，客户面难以打开。二、推货策略(一)货量盘点1、剩余货量（略）小结：考虑到前期客户的情绪，因此2、8号楼的剩余房源建议不轻易去触动，项目实际可售房源仅67套，共计46497408。考虑到项目目前的周边环境以及恶劣的市场情况，建议下次推货为二线的3号楼。2、35号楼货量35号楼两房三房合计套数78160238可售面积（㎡）5719.7417987.0623706.80回收均价（元/㎡）790076007800(二)推货安排1、首先最大限度将2号楼剩余2房去化，3号楼两房做好补充

7、准备线下，通过置业顾问对来访客户中关注两房的客户传达：“我们项目的两房本来就很少，目前剩余的就更少了，而且据了解本项目已经获得了建筑行业的最高奖之一的′詹天佑‵奖，因此公司正在考虑打算提高两房的价格至8000左右，促进我们三房的去化呢，所以你要买就抓紧。”同时，对剩余的两房给予额外的一到两个点折扣，借此机会来促第3页共7页进2号楼剩余两房的去化。另一方面，当2号楼的两房剩余套数不多时，就应着手对3号楼两房的蓄客办卡工作。对外宣称2号楼两房售罄。3号楼两房蓄客时间两周，将于7月9日（周六）推出。2、补充低价三房，配合2号楼优质三房的去化

8、。将2号楼2、5号房对外称售罄，补充1号楼的5号房，价格按照85折计算后，与2号楼的2、5号房价格相当，但是楼层更为丰富。2号楼的1、6号房剩余较多，价格相对较高，在此期间持续销售。待销售到一定程度时，推出3号楼3房。三