金色港湾开盘执行方案书

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1、金色港湾开盘执行方案一、项目目前现状分析1、预约客户分析楼号房型面积区域预约金额5#12#13#两房三房100100-120120以上城区乡镇100100010000组数2917283044133229334134364预约客户回访情况：目前共74组预约客户，经过2月12日回访情况统计：交1000元的客户已有4组无购买意向，1000元预约金有效客户32组。2、目前房源分析剩余房源数统计：房源总数安置户数余可售房源数可售面积备注5#三房48套8套40套5007.484组已交1万元定金12#两房17套017套1732.

2、47毕总和他亲戚的预留房源。三房34套034套4830.36毕总朋友预留房源，未交1万定金复式3套03套773.6913#两房160套21套139套13987.5721套用于拆迁安置三房160套9套151套18403.889套用于安置和关系户安置剩余32套3270.25合计416套48005.7商业10#、11#、13#28间127件5244.28阁楼36套储藏室11剩余房源楼层统计：楼号10F以下10F-15F16F-20F20F以上5#-12F27套10套12#-18F27套18套9套13#-22F90套92套

3、77套31套3、目前周边市场情况：周边竞争楼盘剩余房源统计表：楼盘名称区域地段总建筑面积销售房源面积范围剩余房源销售价格江南枫景人民西路16万平米小高层60-129平米100套左右3400左右中华金满城步行街北6万平米小高层37-146平米12套单身公寓3600-3700沂水绿洲南京西路6万平米多层102-139平米70套3200-3500建陵时尚广场南京西路11万平米高层80-130平米8套3500左右花都大厦南京西路3万平米2幢20F高层90-130平米250套未开盘紫馨家园深圳路8.8万平方14F小高层129

4、-145184套3300小结分析：目前周边多以小高层、高层为主。多层仅沂水绿洲有，但目前沭阳市场依旧是多层项目受欢迎，去化速度也较快，剩余房源多为面积较大或阁楼。小高层和高层基本低楼层好销，目前剩余都为高楼层。沂水绿洲紧邻本案，在预约人群上扼杀本项目相当大的一部分客源。建陵时尚广场在售已是尾盘，仅余8套高楼层房源。江南枫景由于开发商有问题，目前处于停盘状态。花都大厦还未开盘，开盘时间未定，售楼部也没正常接待。紫馨花园二期小高层面积太大，户型不规整，不被市场关注。11周边竞争楼盘价格统计表：项目名称最低标价（元/㎡）

5、最高标价（元/㎡）表均价（元/㎡）成交均价（元/㎡）推出体量(套)开盘当日销售套数剩余房源情况优惠方式江南枫景（小高层）3200350034003300357240120套，各楼层均有VIP一万抵两万沂水绿洲（多层）1908（阁楼）35083400340047930070套1-4层三室居多无江岸名城（小高层现房）31003358330032502001805套三室11-13层30元/㎡建陵商都（高层）29003700350034002001708套高楼层大面积无中华金满堂（单身公寓可拼隔）3300370036003

6、55030025012套4楼和5楼一次性付款最高97折紫馨2500360733003260390未知未知未知中城美地（多层）28003100295028007050三楼106㎡，五楼99㎡六楼106+70㎡看房送礼品，七日内付首付优惠88元/平方，别墅5万抵10万，老带新，新老客户优惠1000元，多层98折，商铺79折，团购优惠2000元，预约500抵5000西城华府（多层）34003600350034001176354套，各楼层均有优惠一万元/套小结分析：本案周边项目小高层、高层均价在3300-3400元/平方米

7、左右；表价最低优惠价格在30-100元不等，一次性付款优惠在200-300元。二、首轮开盘方案及计划1、计划开盘时间：2012年3月25日（周日）或3月31日（周六）11具体根据开发商及预售手续报批为准。2、具体推盘计划：目前可售房源除安置剩余32套外，共384套，建议根据客户积累情况分二次或三次推出。批次推盘时间推出楼号户数面积首轮2012-3月5#、13#的1、3单元173套19921.24平米二次2012-6月12#、13#的4单元130套24814.18平米三次2012-10月13#2单元80套15913.

8、78平米3、开盘前蓄水方案金色港湾于2011年做过三场暖冬行预约活动，预约优惠也已经有二重，1000抵5000和抽奖红包优惠。因此，不建议再以老面孔重推预约，也不建议在增加预约优惠，这样不仅没有新意，也会影响开盘价格制定。但开盘前推广必须要做，不仅为积累开盘客户（目前预约客户还不足以支撑开盘推出房源），也为金色港湾在沭阳市场提高知晓度。因此，我司建议以一场有