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《世联合肥绿色港湾项目开盘阶段营销执行方案.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、合肥_绿色港湾项目 08春季开盘阶段营销执行方案世联地产2008年4月发展商目标速度目标：4月底前后启动首批房源开盘6月10日前后启动第二批开盘6月底前完成1.28亿合同金额价格目标:在07年价格高定位基础上08年高价入市，提高8%-18%的销售均价限制条件:无展示条件配合，样板区/样板房预计到6月底交付我们对目标的理解价格目标分解：均价双拼8800起步，联排6600起步，比较前期11%整体提升速度目标分解：5月完成销售35套，6月约销售30套，2个月内完成75%销售率目标高价&高速上半年主推一期别墅产品，以优质产品抢夺市场份额，采取小步快跑策略,依托展示提升价格空间
2、上半年推售房源概况推售时机推售时间房源构成一次推售以优质房源抢年度市场先发,奠定全年热销基调蓄客阶段:2月下-4月上（蓄客目标：认筹70-80组/升级50组）双拼：15#、16#、17#、18#、21#、20#、27#联排：49#、53#、54#、55#、56#、57#、58#开盘阶段:4月中续销阶段:4月中-6月初二次推售依托现场售楼处,样板区,样板房展示呈现提升价值蓄客阶段:5月初-6月中（蓄客目标：认筹70-80组/升级50组）双拼：19#、22#、23#、24#、28#、29#联排：45#、46#、51#、52#、60#、61#开盘阶段:6月下续销阶段:6月下
3、-8月下户型一批数量二批数量套数比豪华双拼2/4.3%/双拼121226.1%25%联排323669.6%75%合计4648100%100%明星产品现金流产品婴儿产品瘦狗产品储客速度明显下降,蓄客周期过长导致客户兴奋度下降统计口径:截止3月30日,其中老钻石卡客户8户,VIP非钻石卡客户2组,储客速度比07年旺季下降50%左右信息释放3月初释放46套房号,价格预期“双拼220万—250万，联排130万—180万，豪华双拼万元以上”4月份以来已经说了“4月底开盘”。08年储客进度诚意客户特征分析客群身份特征稳定，仍以中青年私营业主为绝对主力，养老/预备养老需求，国内/国
4、际候鸟族上升明显；客户置业目的以自用为主，同时投资保值意愿不断增强；客户意向依然集中,40组客户中双拼类产品:联排类产品=1:1,联排类产品中边套11组；客户决策关联度高，大家族/生活圈聚居偏好明显，其中一拖一客户6组,一拖四客户1组,一拖二客户1组，另由已购客户介绍共6组；客户对本项目纯别墅，富人圈,配套规划好，大花园高赠送是最重要的价值兴奋点。但开发商在本地市场认知度低，客户对本项目可持续开发前景有一定担忧；由于缺乏新项目信息释放和活动，老客户缺乏维护，客户兴奋度已经开始下降。诚意客户特征总结市场竞争动态玫瑰绅城，销售延迟到5-6月份，产品信息与开盘时间严格保密，
5、价格预期略高于周边市场经济指标建筑面积：40万㎡产品形态：联排（5万平米）、空中别墅、酒店式公寓、高层、商铺户型配比：180-260㎡联排风格特色：英伦风情社区，景观以“玫瑰”“英伦文化”为主线设计四大主题景观区市场地位大型复合社区优质标杆产品，总价具备挑战性的地段截流竞争者竞争策略展示先行，现房实景发售盯住竞争对手绿色港湾，快速密集推售产品组合高密度城市联排营销方式关键优势高赠送面积，现房实景销售，城开品牌开发，纯正英伦风情社区两年户外大牌预热，五星级酒店展场近期开业蓄客。关键劣势南二环片区面貌差，高成本高价格推广诉求英伦别墅城市绝版；上海城开豪宅专家最新动态与绿色
6、港湾开盘同期加强推广，开外展场08年5-6月现房实景销售08年5月出户型市场竞争动态经济指标建筑面积：别墅5万㎡产品形态：叠加，高层户型配比：180-240㎡市场地位老牌成熟城市别墅区价格分流竞争，通过单价优势分流周边大规模高密度公寓项目的客源；竞争策略抢08年先发小步快跑，高层与别墅搭售预计价格定位7000_8000产品组合高密度城市叠加，高层公寓营销方式关键优势历史悠久的纯熟社区，城市中心别墅地段展示先行，小步快跑，高层与别墅搭售关键劣势密度高，产品形态单一推广诉求名流当入湖流境最新动态别墅4月26日开盘碧湖云溪，率先进入开盘阶段,19/20日出价格,64套叠加2
7、6日开盘,价格预期7000-8000,5万认筹定选房顺序号，已排号超过70号本月开盘东南部的7幢共64套叠加别墅；5万定选房顺序号，已排号超过70号；19/20日出价格；26日开盘，直接认筹金转定金；单价预期7000-8000，主力总价集中在140-160万/套，与本项目的联排总价重叠。市场竞争动态建材市场市政道路组团水景丰富市场竞争动态4拼的有3幢，6拼的有2幢，8拼的1幢。其带较大面积花园的边套户型有12套，占比19%，中间套40套，占比63%；其中间套面宽约7米，进深约13米，与本项目联排别墅的中间套基本相同，但其叠加上层无花园，叠加下层的花园
