石家庄某商贸城项目策划方案

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1、石家庄某商贸城项目策划方案第一章本项目SWOT分析一、优势本项目位于槐安路与建设大街交叉口西北角，占据槐安路新城市经济走廊中段，处于市中心黄金商圈边缘，具有金角银边的商业特征，地理位置优越，交通便利。项目所在区域内正在不断形成规模较大、档次较高的居住社区，如世纪花园、阳光水岸、燕港怡园、香榭里（在建）、国富华庭（待建）、仁和家园（待建）、华城绿洲（待建）、平安万和园等，这些社区基本上都有底商配套，加之该区域内还分布着卡西诺大型娱乐广场、凯莱金第（在建）等大型娱乐城和中高档写字楼，使该区域内的商圈日趋成熟。槐安路沿线

2、人气指数在不断上升，槐安路上的商业物业的升值空间不可限量。二、劣势本案土地拥有15年租赁使用权，且项目内东侧建筑有改造或拆迁的可能，因此，较之大部分商业地产项目在建筑规划、业态定位、销售策略及招商组市等方面存在较大局限性。且本案所在区域正处于发展阶段，因此本案的商业价值无法在近期内产生“即时效应”，即投资者及经营者无法在短期内获得较高收益，远期收益存在不可预知性。三、机会项目所在区域内已形成怀特家居城、怀特装饰城、求实美居、金博爵等较具规模和特色的家具家居业态，形成了该区域内独特的商业氛围。本案存在与其他同类商业物

3、业实现资源共享的机会，利用该区域内的商业规模效应，实现自身发展的价值优化。目前石家庄市已形成的家具广场经营方式较落后，存在较大的缺陷和漏洞。如，缺乏专业的经营管理公司对项目整体进行统一经营，经营档次定位不明晰，经营商之间存在恶性竞争等。而本案在运作模式、经营方式及业态划分等方面可运用差异化竞争模式赢取优势和成功。四、威胁从宏观政策考虑，国家近日新出台的针对房地产市场的“国八条”对于一部分商铺投资者的投机行为具有很强的抑制作用，这将成为影响本案后期销售的因素之一。从微观市场考虑，目前石家庄已经建成并投入经营使用的怀特

4、家具城、米氏家具城等大型家具广场的经营情况不甚理想，一定数量的品牌代理商有撤租行为。其原因是石家庄家具市场的运作存在不规范性，一些家具生产厂家盗版知名品牌设计作品，并以直销低价冲击市场。此现象正迎合了石家庄家具消费市场两极分化的特点，从而使一部分品牌家具代理商的利润受到很大冲击，而对经营场地的租金及其他经营费用缺乏足够的支撑能力，故出现经营惨淡甚至失败的现象。承租者无法赢利自然使商铺的投资者无法获得稳定的租金回报，从而造成了家具城开发商、运营商和经销商三方共输的局面。目前，基于目前石家庄家具市场的现状，一定数量的家

5、具品牌代理商在进驻市场前慎之又慎，这将为本案后期招商制造一定困难。第二章市场调研及分析为对本项目进行科学合理的定位，市场调研分析将为此提供依据。1、市场调研汇总表(附图)项目名称东明家具基地图片建筑规模占地面积7200㎡总建筑面积14000㎡层高3.5m层数2层停车场面积2400㎡建筑外立面风格　建筑结构框架商铺面积划分内铺70~500㎡外铺70~200㎡内部配套/服务空调、直梯、扶梯租金/售价2.5~4元/㎡/天租售情况出租率100%经营方式自营经营公司无经营档次定位中低档经营品牌本地居多业态划分-1F　1F沙发

6、、饰品2F床、布艺3F办公用品购物环境　良总体评价属于老一代家具市场，规模较大，但经营产品档次较低，地理位置较偏，市场认制度不高。项目名称怀特家居城图片建筑规模占地面积㎡总建筑面积12万㎡层高3.1m层数地下1层地上4层停车场面积10000㎡建筑外立面风格商场外观，灰色为主色调建筑结构框架商铺面积划分内铺㎡外铺无内部配套/服务两部直梯、两部扶梯、中央空调租金/售价1.3~2元/㎡/天租售情况出租率100%经营方式分散经营、统一招商经营公司怀特经营档次定位低、中、高档经营品牌多为广州深圳的国内品牌业态划分-1F家饰1

7、F橱卫2F家具、床垫3F4F办公购物环境　优总体评价属于新兴家具商场，规模较大，卖场内购物环境较好，建筑主体内外形式新颖。但经营产品档次参差不齐，业态划分不明晰。市场认知度有待于深入。项目名称米氏家具城图片建筑规模占地面积5000㎡总建筑面积25000㎡层高3.5m层数地下1层地上5层停车场面积4500㎡建筑外立面风格以灰、蓝色为主色调，风格简约建筑结构框架商铺面积划分内铺80~300㎡外铺无内部配套/服务1部货梯、1部直梯租金/售价1.8~2元/㎡/天租售情况出租率90%经营方式分散经营统一招商经营公司米氏家具城

8、经营档次定位中档经营品牌广州、深圳、北京等内地品牌业态划分-1F平价家具1F家装2F布艺、卧房用品3F办公家具4F米兰雅居名品购物环境　良总体评价属于较早启动的家具商场，经营模式落后，产品种类较少，业态不丰富，经营情况不理想。项目名称君乐美家具广场图片建筑规模占地面积㎡总建筑面积4万㎡层高3.5m层数南楼5层北楼6层停车场面积2000㎡建筑外立面风格蓝色为主