哈尔滨西大直街项目整体发展建议方案

《哈尔滨西大直街项目整体发展建议方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、前言.01这是个竞争掠食的时代，这个时代的游戏规划就是：生存才是硬道理。房地产的生存在于什么？就是销售！所以，我们的一切思想与行为，均应以销售为唯一原则。在这里我们首先声明，至诚公司不是建筑设计部门，我们是一切以市场为基准的全程营销策划机构，下面为贵公司提出的方案也是以销售为出发点，我们提出的所有观点、定位、规划等等，最终只有一个目的，就是：以最短的时间实现最大值的销售，实现资金最快速的流动率。为开发商规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出了专业意见，将开发风险降到最低，甚至为零，在取得销售成功的同时，实现企业的品牌价值提升。针对本地块至诚的总体定位是集高档精品住宅、办公型

2、产权式商务酒店、商铺以及会所五大物业形态为一体的国际化情调社区。下面将就详细方案作一阐述，请多提宝贵意见。宏观市场分析篇.02一、近年哈尔滨房地产市场简述Ø房地产的竞争由“价格竞争”、“概念竞争”后转而进入“品牌竞争”阶段，优胜劣汰成为哈尔滨房地产市场新法则Ø大型化、集约化开发的楼盘成为市场竞争的热点Ø“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计更加重视二、房地产已经进入品牌竞争时代Ø企业更注重对品牌的培养与利用.03Ø在建立品牌的同时，一些大型发展商同时也注意练好内功，加强楼盘本身的质素，通过强有力的产品来支持品牌的树立、争取消费者Ø消费者除了楼盘的价格之

3、外，对楼盘本身的质素也相当重视品牌竞争的核心主要是产品竞争三、竞争手段趋向全方位和多元化Ø市场竞争在新兴区域展开激战,今年的“地铁沿线板块”成为楼市的新热点Ø大型楼盘具有综合素质优势，中小型盘以个性化或特色需求也在市场上占据一席之地.04Ø竞争手段从常规的手段到新兴方式层出不穷，为了吸引眼球，各种手法不断被创新四、消费市场日趋理性和个性化Ø近年经济发展放缓，实惠性消费心理占据主导地位Ø消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强Ø各种不同类型的消费者对楼盘的选择都有自己的标准和喜好五、2006年哈尔滨房地产市场呈现的特点Ø楼市进一步复苏，市民开始从持币待购阶

4、段转入入市选购阶段Ø针对不同消费群体的市场细分趋势日益明朗，以满足不同类型消费需求的消费群体.05Ø开发热点不断，在传统的城市中心、开发区的开发热度进入平稳期后，松北新区、哈西地区、地铁沿线及群力地区成为了新一轮的热点并受到市场的追捧Ø集约化、大型化项目仍然是市场竞争的热点，并且逐渐成为市场的主流•面对几大开发热点板块，如何突破大型化、集约化项目的包围，分割一块属于自己的蛋糕？•楼盘本身的产品特点吸引力对于日益理性且追求个性化需求的消费者来说是否足够？问题项目地块研究篇.06哈尔滨热点开发板块分布图群力板块均价：2600元开发区板块均价：3700元道里沿江板块均价4200元市中心板块

5、均价：4500元松北板块均价：2600元各板块共性分析Ø均为开发热点Ø各板块特色鲜明,营造诸多卖点Ø开发项目规模较大Ø板块内楼盘大多以毛坯交房Ø板块内开发商及开发项目的品牌认知度较高.07从以上楼盘分布中可发现，可比地块主要可归纳为三大类本地块因周边条件，将于短期内达至成为中高档住宅区的目标案例与本地块2-3年内状况的可比性价值定位v江景风光从消费者看重的地区因素考虑，本地块在短期内较适合作为中高档住宅.08◆中高档住宅区◆高档住宅区◆路面交通状况◆公共交通设施，包括公共汽车、轨道交通(轻轨和地铁)◆小区周边的环境；人流量、人流素质、绿化、景观◆周边地区开发规划及前景◆小区周边配套设

6、施：如商业、餐饮娱乐◆周边人口教育层次、收入层次◆周边地区城市规划◆交通发达(19%)◆周边环境优美(14%)◆升值潜力高(12%)◆配套设施(9%)◆地段层次高(9%)◆周边开发成熟度(9%)关键购买因素二至三年本地块与不同定位地区的竞争力项目SWOT（宗地）.09优势（S）：u地理优势明显，紧临地的站出口的稀缺轴心地位u区域内高端人口比例较大，消费力、购买力强u区域板块内没有大量新增供应量u开发商品牌优势明显劣势（W）：u临立交桥，存在噪声、扬尘及视觉污染u地块较小，产品规划受限，档次不易提升u本区并非传统意义的中高档宅区，缺乏历史人文底蕴机会(O)：u项目所处区域规划利好（配套

7、、交通等）u哈西地区的国际性规划的大势拉动及辐射u地铁沿线楼盘发展迅速，日趋成熟u中国金融市场不完善，投资渠道少，房地产市场仍是投资者看好的投资平台威胁(T)：u区域板块内同质楼盘的销售状况较好分流部分目标客户u地铁沿线项目发展速度较快，楼盘价格上涨，目标群体开始持币观望u开发商定位的失误地铁沿线地产市场分析篇.10一、哈尔滨地铁一号线规划概况哈尔滨市于1998年正式启动轨道交通筹建工作。今年7月，国务院正式审批通过了哈尔滨市轨道交通建设规划。哈尔滨市轨道