凌峻邹城新天地商业街发展定位暨一期营销推广执行方案

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1、邹城新天地商业街·缤纷购物广场发展定位思路暨一期营销推广执行方案凌峻（中国）房地产策划代理机构2005-9前言本项目由于市场及拆迁等客观原因的影响，按照项目原来整体规划，并实现全面开发存在一定的困难。考虑到在目前邹城的市场条件下，从总体上来看，目前已经有较大体量的商业项目推出市场，销售势必存在一定的压力，所以，出于对时机的把握以及尽早实现资金收益的需要。因此，实施分期开发，首先着重于平阳西路的已拆迁地块作为首期开发项目，并且，在销售准备阶段，非常强调双方的精诚协作，踏踏实实地将每一项传播与销售工作做到实处。就本项目的前期开发

2、定位而言，需要解决的主要问题有如下几点：1、项目的开发定位如何才能突出亮点，形成与目前市场上其他项目的差异和独特性，以差异化竞争构筑的定位形成强烈的市场需求；2、从投资和经营的角度出发，如何满足目前邹城及周边地区投资者的要求，实现快速销售；3、如何围绕独特的定位，构筑超越现阶段邹城的产品，寻求更优越的卖点，提升整体的商业价值，超越邹城现有的商业项目；4、如何以前期的开发为基础，形成滚动式的项目整体开发策略，降低开发的市场风险，提高资金的利用率；为此，考虑到目前的市场状况和一期的现状，从项目整体的开发方向和开发模式的角度思考，

3、对项目一期的发展思路及产品策划与营销推广进行深入的思考，我司形成文字与贵司进行有效的沟通与共商，为项目后续的开发奠定基础。第一部分核心思考篇一、尽管目前邹城商业地产市场竞争激化，但是仍存在一定的市场空间，重在以控制商铺总价，以扩大客户层面，以此提高项目的竞争力：客观地说，邹城商业地产市场与一年多前已有了根本性的不同，竞争已日趋白热化，然而分析市场的机会点，目前推出市场的楼盘，每套商铺面积均比较大，且总价相对较高，无形中面对的客户群体较窄。而本项目则考虑到邹城经济发展始终有限，必须以控制每套商铺面积（40平方米左右，总价主要在

4、10—18万以内），以较低的总价推出市场，扩大客户的覆盖层面与数量，力争将邹城当地所有有意于购买商铺的客户一网打尽，以保证销售的速度与资金的回笼。二、市场对一站式家庭消费的综合型商业存在较大的需求空间，必须以独特的定位与强势的推广迅速占据市场：。邹城的商业正处于发展阶段,其特点是：以传统百货和批发市场为主,业态单一,服务层次较低，主要是以中低档的商品销售为主；服务消费群杂乱而较不明晰，缺乏对购物环境、服务等高层次的关注，尤其是大型高档的多功能的综合性消费商业场所缺乏。通过实地考察调研，我们发现：随着城市居民收入水平的不断提高

5、，居民家庭消费正逐步从传统的基本生活消费向发展型和享受型消费转变，尤其是倡导购物之外的休闲体验功能急需整合和加强，同时，从居民消费来看，均呈高增长的趋势。也就是说，邹城一个新的消费群正在由原来的零星散乱演变成集中有规律的购物消费特征，即以整个家庭购物为特征的家庭型消费正在形成。从上海、北京、广州等发达地区大型商场购销两旺的火爆消费场面也证明锁定家庭，针对新的呈现出的家庭消费的需求特征，进行精心设计和深度开掘是商家应对市场变化的新的竞争模式和焦点，是成功而有利可图的。同时，一站可以购齐的针对邹城主流消费群---家庭购物的场所极

6、其缺乏，尤其是购物环境舒适，服务人性化，档次高的综合性商业场所更是市场空挡。从邹城目前的生活水平情况来看，具备较强的消费需求和购买能力，也具有相当的市场发展空间。本项目原定位为以家居产品为主题的购物广场形态，因市场先机和竞争等因素，我司建议以重新定位符合市场的需求，更是有利于自身持续性发展的。三、保证项目推广的强度与连续性，以压迫式的推广促使销售的短期内放量，坚决打压竞争楼盘：本项目的推出，就必须在市场上获得尽可能大的声势与影响力，所以在推广时必须以超常规的手法，不仅仅是在于传播项目，更重要的是竞争的考虑。短期内的强势推广，

7、对于迅速建立项目的品牌知名度，深化潜在客户对项目的认同，提高项目的影响力与销售力有着相当重要的意义，并且，需要针对性强的项目推介会等活动，以保证多渠道地推广与销售项目，这就要求双方能够紧密地协作，最终都是为了本项目的成功。第二部分：项目定位篇新天地商业街项目由于拆迁工作等客观的原因，在开发推广过程中要分为两期进行推广。如何在推广过程中将项目的一、二期互相关联，而在定位上又具有区分性，关系到项目整体发展的进程。针对项目的一期开发，主要的定位如下：1、项目定位：家庭一站式购物广场。阐述：目前邹城的购物消费模式主要是以满足个人消费

8、百货和日常用品为主，而明确地提出面向家庭耐用消费品的大型购物广场仍属于首创，而家庭耐用消费品的需求随着居民生活水平的提高，将产生大量的需求，为本项目的发展提供空间。本项目的功能定位为家庭式全品种（日常消费+耐用消费）一站式购物广场，并不仅仅是常规的服装、日用品消费，而是区别于传统百货模式的