凌峻地产年月日郑州亚星·江南小镇ⅲ期营销推广方案

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1、凌峻地产2011年6月2日郑州亚星·江南小镇Ⅲ期营销推广方案亚星·江南小镇Ⅲ期营销推广方案凌峻地产江南小镇项目组20114>>.6>.21、三期项目市场竞争地位2、三期总体营销推广策略3、三期项目整体推广计划目录三期项目市场竞争地位项目核心优势分析项目市场竞争地位研判推广策略方向定位建议三期项目市场竞争地位

2、项目核心竞争优势分析

3、项目基本资料三期项目市场竞争地位

4、项目核心竞争优势分析

5、SWOT分析劣势（W）机会（O）威胁（T）优势（S）核心词语：地段交通景观品牌地处上街区城市发展方向，高端居住片区，前景无限交通网络纵横，地段升值潜力大；罕见坐拥左照沟公园景观优势；亚星置业集团20年企业品

6、牌形象；社区一期、二期成熟社区氛围距离区委区政府300米左右，周边高档社区较多；坐拥左照沟公园，距离人民广场200米；三期地块三面邻路，一面临公园，地块方正；缺乏商业配套资源，社区周边基础生活配套相对较落后；劣势（W）机会（O）威胁（T）优势（S）核心词语：/商业/分析项目市场竞争地位

7、项目核心竞争优势分析

8、SWOT分析宜居职教城定位，产品价值提升潜力巨大；中原西路打通在即，拉近泛郑州区域空间拥；劣势（W）机会（O）威胁（T）优势（S）核心词语：发展泛郑州交通分析项目市场竞争地位

9、项目核心竞争优势分析

10、SWOT分析本案在售项目价格高于市场销售均价400元以上，三期洋房定价势必会拉高更多差距，

11、客户接受较缓慢；受宏观新政波动影响较大，需要策略导向支持。劣势（W）机会（O）威胁（T）优势（S）核心词语：价格新政影响分析项目市场竞争地位

12、项目核心竞争优势分析

13、SWOT分析加快社区商业进度考虑区域配套、项目自身客群需求，社区商业配套加快进度，打造高端社区泛会所，提供高端物业服务全方位集中爆发两箱亮相期集中爆发，多方位导入，拔高项目形象，支撑项目价值。联合区域炒作销售期低开高走定价策略，引导式销售节奏。塑项目品牌与区政府联合区域炒作，吸引泛郑州客群投资走向。低开高走注重项目形象的升级，以项目形象及口碑来提升项目品牌形象。分析项目市场竞争地位

14、项目核心竞争优势分析

15、劣势及威胁转化建议竞品对比

16、分析项目核心竞争优势分析

17、项目市场竞争地位研究项目自身优劣分析城市新核公园合院洋房项目地理位置优势无与伦比，如何把自身的价值诉求出来时最重要的。客户描述参考市场调研客群特征，结合本项目属性，按照不同的置业动机和消费模式，将本项目目标客户群分为三大类。以居住目的划分的客户分类：第一类：以改善居住需求为主导的置业人士；第二类：以满足居住需求为主导的置业人士；第三类：以投资增值需求为主导的置业人士；第一类：以改善居住需求为主导的置业人士心理诉求：已经拥有自己的住房，但是对于现在的居住环境和居住面积提出了更高的要求，且也具备相应的经济条件。地缘识别：具有上街区、荥阳市人群特征，基本不受区域的限制身份识

18、别：以商界、政界成功人士和企业中高层为主。Y总，35岁，三世同堂，政府下海，本地人。曾从事土地及合伙经营等生意，喜爱旅游。居住选择：现住在机关家属院，如果有体现尊贵身份的楼盘，就选择购买。意向户型：150-220平米四房或五房。客户语录：我一直在寻找这种类型的产品，我现在的住房已经不能满足我的居住需求和心理认同了，之前也看过一些项目，但是都不尽如人意，不是环境不行，就是物业服务不让人放心，另外一些是价格高的离谱。“选择是缘于对体现尊贵身份的认同”第二类：以改善居住需求为主导的置业人士心理诉求：对本我价值实现要求较低，反应在生活上，不太注重生活拥有品质感和丰富性（如：很少拿出时间享受生活）地缘识

19、别：上街、荥阳、巩义下辖乡镇客户群体，受区域的限制性微弱身份识别：以个体户、当地企业打工者为主。第三类：以投资需求为主导的置业人士或团体心理诉求：拥有相当的财富基础，能合理分配投资渠道，特别看重品牌消费的稀缺性和增值性。通过持有稀缺性、品牌性产品达到身份识别和财富增值。生活模式：通过持有品牌高端物业，以达到资产保值增值、租赁回报等收益目的，同时满足分时性休闲渡假类生活需求。地缘识别：具有跨区域的特征，与本项目的联系更多的是体现在跟保利品牌和项目规模品质关联上。身份识别：以上街、荥阳、巩义及周边的商界、政界成功人士和企业高层为主。周先生，40岁，股份制企业合伙人，曾经经营过煤矿相关产业，喜爱紫砂

20、及翡翠收藏。居住选择：现居住在亚星盛世广场财富积累有限，家庭财产千万以上，对购买别墅等高端物业价格承受能力有限，想在老城区购置一套高品质住房。非常喜欢有内涵、有历史感的东西，在符合自身气质和生活习惯的原则下耐心寻找项目；在目前的经济形势下比较注重个人资产的增值保值，因此想购置一套高档住所，主要用于投资，也考虑日后居住。客户语录：自己也曾做过一些古董、玉石类投资，小有收获，但这些投资对专业要求非常高