物业管理催费培训

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1、物业管理费催缴方法前言在日常物管费缴纳过程中，业主常常会因为工作繁忙、人在外地、返修整改、久未出租……等各种原因迟交、甚至拒缴物管费！！为了维持物业的正常运作，保障公司的合法权益，“催费”便成为“必不可少,重中之重”的工作。一、基本概念物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照<<物业服务合同>>约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和秩序的活动。概括一句话，即物业管理是：立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。1、物业管理的概念2、物业服务费的构成内容《物业服务收费管理办

2、法》规定：物业服务成本或者物业服务支出由以下内容构成。1、人员费用；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用；3、物业公共区域清洁卫生费用；4、物业公共区域绿化养护费用；5、物业公共区域秩序维护费用；6、物业公司固定资产折旧；7、办公费用；8、法定税金；9、经业主同意的其他费用。3、物业服务费不包括的内容1、物业费不包括住宅内部设施设备维修费用，也就是业主家里比如电灯坏了、家中电路坏了、水笼头坏了等，物业是可以不提供服务的，提供的话，按特约服务收费。2、物业费不包括因房屋建筑质量导致的种种问题，比如漏水、渗水、裂缝等。但有义务替业主向开发商反

3、映。质保期内由开发商负责处理，或超出维保期动用维修基金。3、物业费还不包括公共区域设备的大中修费用及重大部件更换费用，此费用由维修基金解决。（电梯消防监控）二、物业管理收费难的原因1、业主不了解物业管理的实际涵盖2、业主对物业管理服务不满意3、开发商遗留问题4、侥幸心理、跟风心理由于业主并非物业管理专业人员，对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是简单的保洁、保安、绿化。认识不够尤其体现在我们拆迁安置小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，表示无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多

4、年不交物业费的情况。这时候，物业要做的就是通过小区宣传栏张贴物业管理相关法律法规，让业主了解物业管理的涵盖内容，意识到欠费侵害的是全体业主的利益，会影响小区的正常运作。1、业主不了解物业管理的实际涵盖2、业主对物业管理服务不满意目前，由于国家对物业管理服务项目还没有统一的规定和检查标准，支付多少物业管理费，达到什么样的物业服务标准，怎样达到质、价对等也没有统一的要求，所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。实践中，物业管理公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供“质价相符”的物业服务，对此，部分业主心理期望高，就会认为

5、质、价“不符”，不满意，这就需要我们在实际管理过程中对业主心里疏导。3、开发商遗留问题开发商的虚假承诺、公摊面积不实、施工质量低劣、规划的配套设施不到位问题，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责，所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商负责，而不属于物业管理公司的工作职责范围。甚至有些业主自己装修不当等原因造成的问题，也一并认为是物业公司应该帮他解决。4、侥幸心理、跟风心理毋庸置

6、疑的是极少部分业主存在一定的侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主而不是某个单体，因此不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利，躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务，这样既严重挫伤广大已交纳物业管理费的业主的积极性，又有可能引起其他业主效仿，或跟风心理。三、物业管理费用催缴的方法方法程序技巧法律适时提醒断其后路苦肉计地毯搜索统一战线糖衣炮弹全民总动员律师函1、适时提醒1、对象：未缴费的全体业主2、招数详解：由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物管费一事，更有甚者觉得迟

7、交1、2个月也没什么。故我们应从每月5日起，按照下表中的时间节点及客户类型进行分类，通过短信、电话等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白是否按时缴纳物管费是有人管控的，打消客户“迟交无所谓”的念头。只有正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。关键时间每月5号说明在每月5号前将预付金提付完毕后，进行第一次催提，本次主要以提醒为主催提形式短信或张贴话术正常缴纳预付金余额不足恶意欠费**物业温馨提醒：尊敬的XX业主，为避免滞纳金的产生，请您于15日前前往XX客户中心缴纳相关物管费。若为代扣用户请于14日前在账户内存入足够金额以便代

8、扣。如您因故不便前往现场缴纳，可汇款至以下账户：xxx物业服务有限公司，*行江**支行，xxx