天津津南新城可行报告

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1、1天津“津南新城”2010年3月内部资料注意保密2010年3月2城市概况……………………3～16项目概述……………………17～29区域市场……………………30～40项目定价……………………41～66项目测算……………………67～68SWOT分析……………………69结论……………………70目录31、天津中央直辖市中国北方第一大港环渤海经济中心中国经济增长第三极。一、城市概况42、国民生产总值（GDP）2009天津市GDP总量7500亿元，增长幅达到了16.5%，一、城市概况53、人均GDP09年末人均GDP达到9295美元一、城市概况64、产业结构天津市产业结构以第二产业为主一、城市概况7

2、5、固定资产投资2009年固定资产投资5006亿元，比2008年有大幅度增长固定资产投资的增加促进房地产的发展一、城市概况86、人均可支配收入2009年人均可支配收入21430元收入的增长使人民生活水平的提高，购房需求进一步增强一、城市概况97、人口规模截止到2009年底天津市常住人口约为1202万人人口规模的增加，将会从很大程度上刺激房地产市场需求一、城市概况107、居住房面积08年人均住房面积28.53平方米人均住房面积进一步攀升，说明改善型要求的人群逐年增加一、城市概况118、房屋施工、竣工面积09年房屋竣工2838万平方米，同比增长11.26%天津市竣工面积总体呈现不断增加的趋势

3、.一、城市概况129、房地产开发投资09年房地产开发投资735亿元，同比增长12.5%09年增速虽然出现下滑，但投资额仍呈现了高速增长的局面一、城市概况132009年天津商品住宅市场，新增供应量1072万平米，实现成交量约1342万平米，当期供求比为1：1.25商品住宅市场供不应求10、09年天津商品住宅成交情况一、城市概况1411、近期房价走势室内六区成交均价稳步上升，环城四区在波动中前进。一、城市概况15北辰区：6700元/㎡北辰区西青区津南区东丽区红桥区：12000元/㎡南开区：14000元/㎡和平区：16000元/㎡西青区：8000元/㎡河北区：8300元/㎡河东区：9000元/

4、㎡河西区：14000元/㎡津南区：7500元/㎡东丽区：7000元/㎡12、各区2010年2月房价一、城市概况1613、各区县客户置业流向一、城市概况和平：基本不愿离开，区域情节浓厚河西：经济实力较高，优越感较强河东：对东部发展有信心，看好东部南开：区域范围较大，收入水平中等河北：经济实力较低红桥：经济实力较低市区客户置业：形成向外扩张的趋势。17中心城区滨海新区核心区津南新城1、地理位置项目所在的津南区位于天津市东南部，海河下游南岸，是天津市的四个环城区之一，是联接市中心区和滨海新区的重要通道。津南新城地处津滨走廊，是双城发展带动下的潜力区域二、项目概述18本案——天津市中心城区12公

5、里本案——天津站15公里本案——滨海国际机场20公里本案——天津港30公里本案——京津塘高速12公里宗地位于津南区核心位置半小时可达天津市各商务中心二、项目概述1、地理位置192、挂牌条件二、项目概述自天津市津南区国土资源分局《关于津南（挂）2010-11号地块公开出让方案的请示（草稿2010年3月11日版）》表述：1）、地块基本情况位于津南区咸水沽镇东至津南区北环路南至老海河西至东沽路北至津歧路202、挂牌条件二、项目概述建设用地面积：118.4公顷规划建筑面积：300万m2居住：260万m2商业金融：35万m2中小学：5万m2平均容积率：2.53绿地率？%，建筑密度？%建筑限高？米2

6、）、规划条件212、挂牌条件二、项目概述3）土地使用条件：出让范围内的树木、供电设施，受让人可结合规划设计方案保留，对不需要保留的，由受让人自行与有关部门协商解决，并承担所需费用,如有地下建筑物、构筑物或其他设施等，由竞得人自行与有关部门协商解决。土地用途：？？用地，出让年限？？年（按地块分列）规划范围内的市政路网由津南区政府出资修建公共市政道路1700米，其余部分由受让人修建。规划范围内的绿化用地由竞得人出资修建并承担费用。规划范围内由竞得人出资修建10万平方米的建筑，按照津南区人民政府批准的规划实施建设，建成后由津南区土地整理中心回购，回购价格、具体位置等事宜由竞得人与津南区土地整理

7、中心协商确定，另行签订回购协议。222、挂牌条件二、项目概述4）地价情况：出让底价：62亿元自来水、燃气、污水、雨水、道路、绿化城市基础配套费已经包含在出让底价内。不包括通讯、供热、电力，此三项配套由有关专业部门申请解决，并按规定缴纳相应费用。5）公开出让方式：挂牌本次出让11宗地按起挂价综合进行报价，以总报价最高确定1个竞得人，竞得后分别签订土地出让合同。挂牌地块的增副为人民币100万元或100万元的整数倍。232、挂牌条件二、项