房地产市场法律焦点之略析

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1、房地产市场法律焦点之略析　　结合中国现行法律法规及地方有关规定，以及本所多年来在房地产法律服务中的实践经验，本律师总结出如下房地产市场中的法律焦点问题，现借此次机会与在座各位自祖国的西部远道而来的同行们共同探讨：　　一、房地产开发企业资质与开发建设规模　　2000年3月29日建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》对房地产开发企业的资质等级、申请条件和方式、以及各等级企业分别可以承建的开发建设规模作出了明确的规定。同时，该规定针对新设立的房地产开发企业增加了《暂定资质证书》的内容。因此，企业是否具备与开发建设规模相适应的资质，

2、是房地产开发的前提条件。对于没有资质或超越资质等级进行开发的，房地产管理部门将对其予以罚款，并限期改正；不予改正的，该管理部门可提请工商部门吊销其营业执照。　　另外，按照1995年12月27日最高院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称“《最高院解答》”）之规定，对于《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称“《房地产管理法》”）实施前无资质企业就开发内容与他人签定的合同，“一般应当认为无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。”　　二、前期开发阶段　　1、土地使用权

3、出让、转让中的问题：　　这方面内容主要涉及土地性质、权属、原土地使用权人的补偿以及房地产行情的沉浮所带来的转让合同全面履行的风险。　　就土地性质而言，我国法律规定，除法律明确规定可以划拨取得土地使用权的项目外，其他项目一律通过出让方式有偿取得使用权。并且只有经依法批准的国有土地使用权才可以出让，集体所有的土地未经依法征用转化为国有土地，不得出让。因此，了解目标地块的性质是取得土地使用权的关键。按照《最高院解答》，对于《房地产管理法》实施前出让集体土地使用权的合同，应当认定无效，但在一审诉讼期间，补办了征用手续转为国有土地，并依法

4、补办了出让手续的，可以认定有效。　　在补偿问题上，若土地使用权受让方与原土地使用权人签定动拆迁补偿协议后，委托其他主体代理动拆迁事宜的，受让方应当监督代理人代为履行补偿义务，否则作为补偿协议的当事人，受让方将要承担违约责任。　　在土地使用权转让中，转让合同可能因多种因素而无效，如转让的土地使用权没有依法办理出让手续；转让人对出让取得的土地的开发没有达到法定标准（属于房屋建设工程的，投资开发总额不到25%以上的；属于成片开发土地的，没有形成工业用地或其他建设用地条件的）就进行转让；转让合同中擅自变更原出让合同约定的土地用途等。依据

5、《最高院解答》，对于《房地产管理法》实施前存在前述因素的合同，经补救，如补办相应手续或经有关部门批准，则可以认定为有效。　　此外，以转让方式取得土地使用权的，应在原出让合同约定的范围内，继续履行义务。　　2、参、联建及合作建房问题：　　合作建房不符合或未履行法律规定手续，可能导致合同无效的后果。　　土地使用权人以该权利作为投资，与他人合资建房的，应当办理合建审批手续及土地使用权变更登记手续，否则合同无效。对于《房地产管理法》实施前，合作建房不符合或未履行法律规定手续的，根据《最高院解答》之规定，若合同已经履行，并且无其他违法行为

6、的，可以认定为有效，当事人应补办变更登记手续。　　3、土地纳入公开招标轨道后，为先期获得并保证获得中意地块，而采取收购已对地块立项的公司的股权，将引发公司经营上的一系列法律问题。采用这种方式取得对地块的开发权虽然较为便捷，但股权受让人在公司法层面将面临许多风险，如对于股权转让前目标公司已经存在的债权债务关系，受让人作为股东将承担相应责任；若原股东保留部分股权，则其仍然有权行使股东权，对于新股东的房地产开发方针的贯彻可能构成影响等。（可以***公司的经营方式为例）　　三、项目施工阶段　　1、设计合同争议：　　（1）设计方的不配合导

7、致发展商受到侵害。　　设计单位如约履行设计合同，按时提交设计文件将直接关系到开发商能否及时完成施工请照，严格执行工程进度，杜绝待工损失等重大施工问题。实践中也有开发商为了及时取得许可证，而只报批部分图纸的作法，但这毕竟是违规操作。按照建设部2002年2月25日颁布的《关于规范房地产开发企业建设行为的通知》，施工图设计文件未经有关部门审查或审查不合格而擅自施工的，建设管理部门将按照《建设工程质量管理条例》进行行政处罚。　　同时，由于目前仍有境外设计人必须与国内设计单位进行合作的规定，因此设计方与其合作单位之间的配合程度，将直接影响

8、工程的进展。所以，在有关委托设计的合同中，明确约定开发商与设计方、合作方所处的地位，权利义务关系和违约责任的承担就显得至关重要。从发展商的角度讲，不与合作方建立直接的合同关系，可以阻止设计方将合作方拒绝合作作为迟延交付图纸的抗辩事由。（可以**公司设计合同纠纷案