bim模型在物业管理及设备运维中的应用初探

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1、BIM模型在物业管理及设备运维中的应用初探BIM（建筑信息模型）在基建项目的设计、施工中应用的越来越广泛，同时发挥着越来越大的作用。本人对BIM没有系统深刻的理解，仅从物业管理和设备运维角度出发，提出一些实用的想法，试图延续BIM在项目中的寿命周期。一、BIM的动态化让BA（楼宇自控）走进BIM，让BIM动起来只有形成一个动态BIM环境，才能使BIM在运维上发挥作用。我们不是要一个动画三维图，而是要让BIM中涵盖动态化数据。1.全楼空调的管理如对于一个复杂而庞大建筑的空调系统，我们要随时了解它的运行状态，利用BIM模型就非常直观，对整体研究空调运行策略、气流、水流、能

2、源分布定义很大。对于使用VAV变风量空调系统及多冷源的计算机中心等项目来说，实用意义就更大。我们可方便了解到冷机的运行，类型、台数、板换数量、送出水温、空调机（AHU）的风量、风温及末端设备的送风温湿度、房间温度、湿度均匀性等几十个参数，方便运行策略研究、节约能源。同时对水泵启停、阀门的开启度、各管线的水温、流量，可进行直观的监视。2.智能照明现在大多数项目都具有智能照明功能，利用BIM模型可对现场管理，尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再现，为物业人员提供了直观方便的手段。3.动态BIM的软、硬件条件为了得到动态BIM的应用，在软件上：·BA（楼宇自控）所得到所有监

3、测信息中的重要信息，必须接进BIM模型中。这一点在弱电楼控系统采购时须要求软件系统提供商保证提供数据接口，可使数据接入BIM；·配置二维码、RFID卡（后面详述）；·移动平板电脑等；二、工程应急处置1.跑水应急处理实例在我们管理的项目中，有一次市政自来水外管线破裂，水从未完全封堵的穿管进入楼内地下层，尽管有的房间有漏水报警，但水势较大，且从管线、电缆桥架、未作防水的地面B001M向地下多层漏水，虽然有CAD图纸，但地下层结构复杂，上下对应关系不直观，从而要动用大量人力，对配电室电缆夹层、仓库、辅助用房等进行逐一开门检查。如果能将漏水报警与BIM模型相结合，我们就可在大

4、屏上非常直观的看到浸水的平面和三维图像，从而制定抢救措施，减少损失。2.重要阀门位置的显示标准楼层水管及阀门的设计和安装都有相应的规律，可方便找到水管开裂部位并关断阀门。但是在大堂、中庭等处，由于空间变化大，水管阀门在施工时常有存在哪方便就安装在哪的现象。如某项目因极端冷天至使大门入口风幕水管冷裂，经反复寻找阀门，最后在二层某个角落才找到。这里虽存在基础管理的缺陷，但如有BIM模型显示，阀门位置一目了然，处理会快很多。3.入户管线的验收一个大项目市政有电力、光纤、自来水、中水、热力、燃气等几十个进楼接口，在封堵不良且验收不到位时，一旦外部有水（如市政自来水爆裂，雨水倒

5、灌），水就会进入楼内。利用BIM模型可对地下层入口精准定位、验收，方便封堵，质量也可易于检查，减少事故几率。三、火灾应急处置水平的提高对于火灾应急处置恐怕是BIM模型可以成为最具优势的典型应用。1.消防电梯按目前规范，普通电梯及消防电梯不能作为消防疏散用（其中消防梯仅可供消防队员使用）。而有了BIM模型及BIM具有了前述的动态功能，就有可能使电梯在消防应急救援，尤其是超高层建筑消防救援中发挥重要作用。要达到这一目的所需条件包括：·具有防火功能的电梯机房、有防火功能的轿厢、双路电源（采用阻燃电缆）或更多如柴发或UPS（EPS）电源；·具有可靠的电梯监控，含音频、视频、数

6、据信号及电梯机房的视频信号、烟感、温感信号；·在电梯厅及电梯周边房间具有烟感传感器及视频摄像头；·可靠的无线对讲系统（包括基站的防火、电源的保障等条件）或大型项目驻地消防队专用对讲系统；·在中控室或应急指挥大厅、数据中心ECC大厅等处的大屏幕；·可靠的全楼广播系统；·电梯及环境状态与BIM的联动软件。当火灾发生时，指挥人员可以在大屏前凭借对讲系统或楼（全区）广播系统、消防专用电话系统，根据大屏显示的起火点（此显示需是现场视频动画后的图示）、蔓延区及电梯的各种运行数据指挥消防救援专业人员（每部电梯由消防人员操作），帮助群众乘电梯疏散至首层或避难层。哪些电梯可用，哪些电梯

7、不可用，在BIM图上可充分显示，帮助决策。这一方案正与消防部门共同研究其可行性。2.疏散引导对于大多数不具备乘梯疏散的情况，BIM模型同样发挥着很大作用。凭借上述各种传感器（包括卷帘门）及可靠的通讯系统，引导人员可指挥人们从正确的方向由步梯疏散，使火灾抢险发生革命性的变革。3.疏散预习另外，在大型的办公室区域我们可为每个办公人员的个人电脑安装不同地址的3D疏散图，标示出模拟的火源点，以及最短距离的通道、步梯疏散的路线，平时对办公人员进行常规的训练和预习。四、安防能力的提高1.可疑人员的定位利用视频识别及跟踪系统，对不良人员、非法人员，甚至恐怖分子等进