bim技术在养老地产运维管理中的应用

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1、BIM技术在养老地产运维管理中的应用[提要]我国的老龄化现实日益严峻，由此带来的养老问题与经济发展问题日趋突出，国家及地方政府多次出台相关政策支持养老事业的发展。统计显示，目前已有80余家企业试水养老地产领域，因其高投入、慢产出的运营特点，多数企业盈利状况不容乐观。将BIM技术应用于养老地产运维管理，实现了运维管理的三维可视和信息集成，提升运维管理的智能化水平，有效降低日常设备和疗养设施的故障率，对保障老年人生活和减少运营管理费用具有现实意义。中国2/vie　　关键词：养老地产；BIM技术；运维管理　　

2、本文为2016年辽宁省社科规划基金项目：“基于PPP模式的辽宁省养老产业发展研究”（项目编号：L15BGL018）　　中图分类号：F293.33文献标识码：A　　收录日期：2017年3月13日　　一、引言　　在全球老龄化的大背景下，我国人口的老龄化形势由于20世纪的人口爆发和计划生育政策等原因尤为严峻。在2010年第六次人口普查的时候，我国65岁以上老年人所占比例已经达到了8.87%，这意味着我国早在2010年之前就已迈入了老龄化社会。照此速度发展下去，预计我国60岁以上的老年人口数量在2020年将达到

3、2.423亿人，约占总人口的18%；2040年达到4亿人，约占总人口的25%；2050年，将会有4.4亿人左右，占总人口的1/3。“未富先老”的现状阻碍了急需发展的经济，不可逆转的老龄化趋势让传统的养老方式面临挑战。区别于一般地产，养老地产旨在为老年人提供专门的服务，内要配套具有就医和疗养功能的医院，专业负责照顾老人日常的护理人员以及老年大学、棋牌室、运动馆等供老年人休闲娱乐的场所。养老地产做的是服务而非开发，其服务属性远远大于地产属性。在“医疗、健康”领域，国家3年内颁布了52项相关政策，而2016年

4、10月25日发布的《“健康中国2030”规划纲要》是史上首个规格最高的健康产业规划，对老龄化下养老体系的建设提出了高标准、新要求。　　BIM（BuildingInformationModeling）是一种设计、建造、管理的方法，建筑物以数字和模型的展现形式促进了各种信息的交流与互换，提高了信息应用能力。它的信息完备性、可视化、协调性、模拟性、优化性、可出图性应用在建筑工程的全寿命周期，可实现全过程的智能控制，提高管理效率、降低造价、减少错误和风险的发生，是建筑工程的数字化变革。运维管理是建筑工程的最后一

5、个环节，其费用构成主要有：设备维修、处置，建筑维护、清洁，能源消耗，劳务费用等。据统计，一幢建筑物仅仅使用七年之后，其运维费用就会超过建设费用，之后便快速增长，在使用50年之后，运维费用甚至会比造价费用高出六七倍，可见，重视运维阶段的管理工作会给运营商带来可观的收益。截止到2014年，已有超过80余家企业加入养老地产阵营。从选择做独创“微利盈利模型”的保利地产、打造“学院养老”有口碑无盈利的绿城集团、自持社区养老配套的万科集团等国内多家大型房地产企业来看，回笼资金的方式多依靠后期长期的养老社区服务而不是

6、一次性出售的方式，因此面临微盈利甚至亏损的问题。目前，养老地产的运维管理多采用表单记录的形式，对入住情况、资产状况、护理排班等管理信息缺乏直观高效的查询方式，水电暖系统、消防系统、安防系统等维护信息处于相对割裂的状态，这种单一的运维管理模式带来效率低下、成本上升等一系列问题，运营商不能系统完整地掌控项目的运营状况，对盈亏胜负不能做到心中有数。养老地产项目在运维阶段运用BIM技术，是设计到施工阶段建筑信息价值的体现。BIM优越的3D空间展示功能与碎片、零散化的设备信息整合为一体，结合养老地产日常运维管理所

7、需，便产生了BIM技术应用在养老地产运维管理的想法。对基于竣工的BIM模型可以集成建筑结构、管线设备信息同时也可附加空间管理、维护管理、资产管理、公共安全管理等模块信息。　　二、养老地产的日常管理　　养老地产的日常管理包括空间管理、客户管理、护理工作、安保管理等，相当于物业管理的范畴。空间管理是业主为节省空间成本、有效利用空间、为最终用户提供良好工作生活环境而对建筑空间所做的管理。BIM可以帮助管理团队记录空间的使用情况，处理最终用户要求空间变更的请求，分析现有空间的使用情况，合理分配建筑物空间，确保空

8、间资源的最大利用率。养老地产的空间管理通常针对租赁和租售结合的经营模式，登录空间管理界面，可以同步记录和查询人员来往记录、客户信息、入住人员与容量、房间空置率等信息，对于想要入住的老年人可以根据已入住会员的到期情况预约安排入住，极大程度保留客户，降低空房率，提高空间使用效率。同时，对会员的个人信息、户型偏好进行整理统计，分析人群特征和产品特征对租售产生的影响，进一步制定迎合老年人需求的产品和销售策略，为以后的养老地产的开发提供借鉴。护理人员