快速扩张下的隐忧——我国商业银行房地产信贷快速扩张风险性研究new

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1、快速扩张下的隐忧——我国商业银行房地产信贷快速扩张风险性研究中国工商银行安徽省分行何勇一、我国商业银行房地产信贷快速扩张概要描述1998年以来，随着我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施，极大地刺激了房地产业的快速发展和相应的房地产投资高速增长，而为之提供相适应金融服务的我国商业银行房地产贷款也随之持续快速增长。1998—2007年，我国商业银行房地产贷款从2680亿元猛增至4.8万亿元，10年间增加了17.78倍，远远高于各项贷款3.03倍的增张速度；同期，房地产贷款占各项贷款的比重也从199

2、8年的3.12%增加到2007年的18.34%，年平均增幅高达36.69%，高于各项贷款年平均13.41%增幅23.28个百分点，增幅与比重两项指标均显示，10年间我国商业银行投向房地产业的贷款明显高于其他行业，已成为扩张最为快速的业务。详情见表1和图1：表1：1998-2007年房地产贷款与各项贷款的增幅与比重单位：万亿元1998199920002001200220032004200520062007房地产贷款①0.270.370.590.901.271.852.382.773.684.8增幅(％)31.836.7

3、61.950.840.544.728.716.122.133.6各项贷款②8.659.379.9411.2313.1315.9017.7419.4722.5326.17增幅(％)15.508.366.0812.9816.9221.1011.579.7515.7216.16①占②的比重3.123.955.948.019.6711.6413.4214.2316.3318.34根据国家统计局历年统计公报（www.stats.gov.cn/tjgb/）、中国人民银行历年《中国货币政策执行报告》（www.pbc.gov.cn）

4、披露的数据计算整理、绘制102008年伊始，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行整个房地产贷款不仅没有减少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。如今年上半年，房地产贷款增幅仍高于全部贷款增幅8.4个百分点，表明今年商业银行房地产信贷业务的扩张速度难以有放缓的迹象，房地产贷款的增长幅度仍将十分强劲。为了更为直观清晰地了解我国商业银行房地产信贷快速扩张的具体情况，我们可从业已完成股份制改造，信贷资产和经营规模在我国金融业占居绝对比重且位居主导地位，先后成为上市公司的工商、中国、建设、交通4家大型商业银行，以及招商

5、、民生、深发、浦发、华夏、兴业、中信等7家中型商业银行（以下简称“11行”）2007年年报披露的有关数据窥见一斑。数据显示，2007年，11行房地产贷款狂飙式的急剧增长达到了前所未有的高度，占各项贷款的比重迅速加大，平均比重达26.54％，高于同期整个商业银行18.34％平均水平8.2个百分点。其中，除华夏和中信两行外，其他9行占比均为20％以上，深发和兴业两行甚至分别高达33.2％和41.5％，分别高于整个商业银行平均水平14.86和23.16百分点。无论是大型商业银行还是中型商业银行，房地产贷款占比虽略有差异，但

6、均遥居其各个行业贷款之首是其共同特点。出于风险控制的考虑，商业银行某一行业的贷款在各项贷款总量中的规模应当适度，若过于集中超过一定比例，就容易引发潜在的风险。目前，国际上一些商业银行房地产贷款警戒线管制在25％-30％左右，我国银监会规定商业银行房地产贷款余额与总贷款余额不得超过30％的比例。而2007年“11行”26.54％的比例已逼近30％的控制线，且深发和兴业两行已分别以33.2％和41.5％超过了控制线，另外，中行、建行、招商、民生和浦发等5行分别以27.9％、26.5％、25.9％、28.9％和25.9％高

7、比例达到或超过其控制线，可以说已是一步之遥。“11行”的数据给我们的启示是：我国商业银行在过度追求房地产贷款市场份额、带来当期利润和短期业绩提升的同时，却忽略了利益获取背后潜存的巨大风险。对这一快速扩张下的隐忧，理所当然受到了人们前所未有的特别关注。二、我国商业银行房地产信贷快速扩张风险测评业务结构反映风险结构，我国商业银行似乎偏离正常发展速度的房地产信贷业务快速扩张导致该行业贷款在短期内的过快和过于集中，所孕育的系统风险和非系统风险正在不断累积和叠加，从某种意义上可以说已经到了一个“临界点”10，如任其继续以每年3

8、0％以上的速度快速扩张下去，那么潜在风险的强烈释放就会为期不远，之所以这么说，是因为我国商业银行房地产信贷快速扩张所支撑的条件和依托的基础都有了不同与以往的变化，风险信号已经频频闪现。（一）政策调整变数加大，房地产市场面临的不确定性因素增加2003年以来，国家和央行连续出台土地、税收、金融、信贷等相关调控政策，以抑制房地产行业发展过度持续过热，