我国商业银行房地产信贷快速扩张风险性研究

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1、我国商业银行房地产信贷快速扩张风险性研究何勇一、我国商业银行房地产信贷快速扩张概述1998年以来，我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施，极大地刺激了房地产业的快速发展，我国商业银行房地产贷款也随之持续快速增长。1998—2007年，我国商业银行房地产贷款从2680亿元猛增至4.8万亿元，10年间增加了17.78倍，远远高于各项贷款3.03倍的增张速度；同期，房地产贷款占各项贷款的比重从1998年的3.12%增加到2007年的18.34%，年平均增幅高达36.69%，比各项贷款年平均增幅高23.28个百分点，已成为扩张最为快速

2、的业务。表1：1998-2007年房地产贷款与各项贷款的增幅与比重单位：万亿元1998199920002001200220032004200520062007房地产贷款①0.270.370.590.901.271.852.382.773.684.8增幅(％)31.836.761.950.840.544.728.716.122.133.6各项贷款②8.659.379.9411.2313.1315.9017.7419.4722.5326.17增幅(％)15.508.366.0812.9816.9221.1011.579.7515.7216.16①占②的

3、比重3.123.955.948.019.6711.6413.4214.2316.3318.34根据国家统计局历年统计公报（www.stats.gov.cn/tjgb/）、中国人民银行历年《中国货币政策执行报告》（www.pbc.gov.cn）披露的数据计算整理尽管近年央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行整个房地产贷款增长幅度仍十分强劲。业已完成股份制改造并成为上市公司的工商、中国、建设、交通4家大型商业银行，以及招商、民生、深发、浦发、华夏、兴业、中信等7家中型商业银行（以下简称“11行”）2007年年报披露的有关数据显示，2007年，11行房地

4、产贷款占各项贷款的平均比重达26.54%，比同期整个商业银行平均水平高8.2个百分点。其中，除华夏和中信两行外，其他9行占比均为20%以上，深发和兴业两行甚至分别高达33.2%和41.5%，分别高于整个商业银行平均水平14.86和23.16个百分点。无论是大型商业银行还是中型商业银行，房地产贷款占比虽略有差异，但遥居各个行业贷款之首是其共同特点。7目前，国际上一些商业银行房地产贷款警戒线为25%-30%左右，我国银监会规定商业银行房地产贷款余额占总贷款余额不得超过30%。而2007年“11行”26.54%的比例已逼近30%的控制线，且深发和兴业两行

5、分别以33.2%和41.5%超过了控制线，中行、建行、招商、民生和浦发等5行则距控制线一步之遥。我国商业银行在过度追求房地产贷款市场份额、带来当期利润和短期业绩提升的同时，却忽略了利益获取背后潜存的巨大风险。二、我国商业银行房地产信贷快速扩张风险测评房地产信贷业务快速扩张所孕育的系统风险和非系统风险正在不断累积和叠加，从某种意义上可以说已经到了一个“临界点”，如任其继续以每年30%以上的速度快速扩张下去，那么潜在风险的强烈释放就会为期不远。（一）政策调整变数加大，房地产市场面临的不确定性因素增加2003年以来，国家连续出台土地、税收、金融、信贷等相

6、关调控政策，以抑制房地产行业发展的持续过热，预计针对房地产行业的宏观调控会持续相当长的一段时间，房地产市场面临的不确定性因素将更加突出，房地产行业风险将逐渐显现，继而波及商业银行房地产信贷资产质量劣变。数据显示，我国近80%的土地购置和房地产开发资金，直接或者间接地来自银行贷款，个人通过按揭贷款买房则占到全部购房总数的90%，这其中又有80%的购房资金来源于银行贷款。信贷资源向房地产业过度集中的趋势，意味着房地产市场绝大部分潜在的系统性风险都系在银行身上。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，在一个规则不甚健全的市场经济环境里,事实上风险被批量转嫁

7、给了银行，房地产价格的波动将影响到银行一半左右的信贷资产安全。房地产信贷的潜在风险如同海边礁石一样，在房地产行业高涨时，它被暂时淹没看不见，在房地产行业退潮时，它就会暴露无疑。目前我国GDP连续四年保持两位数增长，总体经济形势仍处于基本良好状态，全社会固定资产投资和房地产投资仍在高位运行，商业银行房地产信贷快速扩张中一些深层次问题和潜在风险还没有充分暴露，但这恰恰是最应高度关注的时刻，因为当整个社会的房地产融资过分依赖银行时，房地产信贷的风险就会因政策的变动而加大，贷款的某些不良基因会因一定的内外部因素在一定的时间或空间内顽强地表现出来或寻找新的承

8、载基础。（二）量价双双初显下跌，房地产市场潜在风险开始显现7自2007年11月份以来，伴随“第二套房贷”政策及其细则出台，