房产之困和结构性失业，关联不大-美国金融市场日评

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1、房产之困和结构性失业，关联不大-美国金融市场日评美国金融市场日评2012年1月4日美国金融市场日评2012年1月4日研究报告高华全球经济研究网站https://portal.ghsl.cn“房产之困”和结构性失业：关联不大??常用于解释近期结构性失业率上升的一个假说是“房产之困”现象，即假设房屋净值为负的房主没能力或不愿意到异地就业，据称这一现象已降低了地区人员流动性。??但最新的地区迁移数据并不支持“房产之困”假说。虽然全美迁移率普遍下降，但那些房屋净值为负的房主占比最高的州其降幅并不高于其他州。不管

2、是基于“原始”数据还是经就业市场表现及/或止赎活动调整后的数据都是如此。我们的发现印证了此前的研究（几乎所有研究都未发现支撑“房产之困”现象的证据）。??相反，结构性失业率上升很可能反映了以下三大主因：1)技能不匹配，2)失业救济福利延期，以及3)长期失业对技能和劳动参与的负面影响。我们对前两个因素的担忧要少一些。随着经济结构的调整以及失业救济福利（最终）正常化，这两大因素或将逐渐消退。但我们较为担忧第三大因素。除非就业市场的复苏较预期更为强劲并大幅拉低长期失业率，否则这一因素的重要性将与日俱增。虽然我

3、们认为过去四年来美国就业市场的低迷主要为周期性因素所致，但有证据表明结构性失业率亦温和上升了。首先，本轮周期这个阶段的空缺职位数略多于预期，这表明劳动力市场的“匹配效率”下降了（参阅2011年12月8日ZachPandl撰写的美国金融市场日评“再谈结构性失业”）。其次，薪资和价格通胀率虽然较低，但其降幅小于标准模型（假设结构性失业率不变）的预测幅度；因此，国会预算办公室等机构上调了基于薪资和价格走势的结构性失业率预测。再次，一些衡量就业市场疲软状况的指标——例如居民对获得职位难易程度的看法、公司对招聘合

4、格员工难度的评价以及辞职率——表明当前就业市场的疲软程度低于当前失业率减去5%的危机前估测结构性失业率所对应的水平（参阅JustinWeidner和JohnC.Williams撰写的“WhatIstheNewNormalUnemploymentRate?”SanFranciscoFedLetter,2011-05,2011年2月14日）。我们当前估算结构性失业率在6%左右。然而，结构性失业率上升的原因却不甚明朗。在今天的日评中，我们探讨一个著名假说，即“房产之困”现象（指房屋净值为负的屋主无法或不愿为新

5、工作而搬迁，并由此导致人员的区域流动性下降）。具体而言，房产之困假说是指“房屋净值为负”且处于失业状态的屋主不愿或无法搬迁至就业前景更佳地区。原因可能是，若将房屋出售，他们可能遭受损失，或者是他们无法筹集购买新屋所需的首付款。图表1显示了支持房产之困假说的一些表面证据，显示失业率上升与较高的负资产占比相关。举例来看，内华达州2010年的失业率和负资产占比均位居全美首位。这可以解释为房屋净值为负且工作无着的屋主无法或不愿为找工作而搬家，从而导致结构性失业率上升（因为在就业市场强劲的地区求职人数下降）。渐飞

6、研究报告-//bg.panlv.net高盛全球经济、商品和策略研究美国金融市场日评2012年1月4日图表1：负资产与失业率相关但仔细斟酌就会发现房产之困假说经不起推敲。该假设意味着在其他条件相同的情况下，房主外迁比率在负资产占比最高的地区应该更低。图表2（RavenMolloy、ChristopherSmith和AbigailWozniak研究的最新版本）显示，负资产占比与人口外迁比率不相关。实际上，相关度略偏正值，这表示在那些负资产更高的州，人口外迁比率略高。图表2:负资产和外迁比率之间并不相关图表2

7、这样一个简单的散点图并不能完全说明事实。从理论上看，这并未排除负资产增长的确妨碍人口迁移的可能性，该影响实际上被较高的负资产比率（妨碍人口迁移）与较高失业率（促进人口迁移，因为失业者需要找工作）相关所掩盖住了。但实际上这似乎不是原因所在。当我们将失业率水平或失业率变动作为解释变量加入到回归方程后，我们仍找不到房产之困的证据。类似的假设——即负资产效应确实存在、但被因止赎而失去房产的房主较高的迁移率所掩盖的假设——同样缺乏证据支持。渐飞研究报告-//bg.panlv.net高盛全球经济、商品和策略研究美国

8、金融市场日评2012年1月4日我们的简单分析与近期多项研究的结论一致，这些研究使用了不同的数据来源和方法。举例来说，Aaronson和Davis(2011)通过针对居民的收入与项目参与调查(SIPP)发现，在2008-2010年间，房主跨州迁移比率的降幅并不大于租房者的降幅。Schulhofer-Wohl(2011)通过针对住户的美国住房调查(AHS)发现，负资产并未导致房主迁移比率的下降。Schmitt和Warner(2011)则通过失业