东莞石龙地产项目市场研究及定位思考

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1、东莞石龙地产项目市场研究及定位思考佳兆业·石龙项目市场研究及定位思考谨呈：佳兆业地产有限公司第一部分市场分析800年文化古镇广东四大名镇之一中国举重之乡文化石龙明末清初以来是广东省著名商埠东莞北部商贸中枢商贸石龙东莞镇区前三甲全国千强镇前二十强平均每平方公里创造GDP3.1亿元，居东莞镇区第一富裕石龙国家星火技术密集区建设单位全国首个信息化试点镇这是一个极具文化底蕴的特色小镇，这是一个经济实力超强的大镇，这是一个信息现代化的全国千强镇。石龙人为自己是石龙的一分子而感到自豪，他们创造了太多的奇迹，石龙的腾飞来自于他们执着的拼搏精神。印象石龙信息

2、石龙石龙长安R1城区2006年9月26日，《东莞市城市快速轨道交通建设规划》专家评审会召开，公布项目实施方案：R2线一期石龙-新城中心将率先通车。届时，从莞城到石龙的出行时间将从现在的50分钟缩短为15分钟。轻轨将石龙更早地融入了东莞一小时生活圈，并将与深圳、广州乃至整个珠三角地区联系更加紧密。石龙——轻轨驶入城市生活惠州石碣：电子工业极其发达、外向型经济发展强劲、民营经济也得到了长足的发展。石排：园区经济发展迅速、大力发展特色农业?、古迹众多、旅游业具有发展潜力。茶山：经济基础差，发展势头好、明确发展方向，产业结构调整、历史悠久，旅游业有较

3、好的发展前景。园洲镇：博罗县的经济强镇，制衣行业是为该镇支柱产业，力争打造“东江河畔的明珠”石湾：广东省的中心镇之一，交通便利，公园、酒店、商场等生活、娱乐设施一应俱全“惠州市十佳文明小城镇”石龙：交通运输中心、金融中心、商业中心、信息中心、会展中心、房地产交易中心。东莞北部中心石龙——大石龙经济圈中心解读：人口总量巨大但外来人口低比例之谜石龙历年人口变化情况77465679002005712896775720047228968156200376969675542002外来暂住人口（人）户籍人口（人）本地人口与外来人口比例1：1.14外来暂住

4、人口（人）户籍人口（人）2005年北部镇区人口分布12596742990茶山镇8481640546石排镇8853236637高埗镇18162140674石碣镇外来人口与本地人口比例为2.0-4.5之间。近千年石龙经济中心的地位、石龙人强烈的原住意识与乡土情节。决定了其居住人口的相对密集。石龙的信息产业占工业总产值比重达到81％，与东莞其他镇区劳动密集型产业形成对比聚豪名轩世纪滨江水天一色龙城国际濠兴逸苑本案中环石龙项目石龙地产格局聚豪华庭房地产项目主要集中在新城区内。江景是本区不少楼盘的优势所在，但是江景只属于少数人享有。石龙主要房地产项目概

5、况约300套一二期销售率90％，三期未推出20052800（二期）三房：130-147㎡1.9781215.8小高层＋高层本地生意人、公务员濠兴逸苑1000未开盘2006.11未定一房、两房、110-140㎡三房1.2约100014.2小高层一期：白领、投资客聚豪名轩2000未开盘2006.113500单身公寓：52㎡、二房75-86㎡、三房104-114㎡2.7约200028小高层＋高层一期：白领、投资客龙城国际剩余约160套销售率50%2006-5-14500三房：142-150㎡、四房：170-204㎡0.4369（别墅47+洋房322

6、）8.4别墅＋小高层本地生意人、公务员世纪滨江50多套洋房、8套别墅50%2006.5.14000三房：125-146㎡0142（别墅28+洋房114）2.8别墅＋小高层本地生意人、公务员水天一色后期货量销售状况（洋房）开盘时间销售均价（洋房）目前推出主力户型（洋房）商业面积（万㎡）总户数总建面(万㎡)物业类型客户类型(洋房)　早期房地产项目主要以大户型为主，2006年以后中小户型比例逐步提高石龙市场特征分析——关于客户自由职业者公务员普通生意人次要购房人群私营企业主周边镇区及城区人员普通生意人重要购房人群白领非莞籍外地人自由职业者普通生意人

7、政府公务员主力购房人群私营企业主本地人（石龙户籍人口）购房比例置业类别客户分类各项目的客户构成本地生意人、公务员濠兴逸苑一期：白领、投资客聚豪名轩一期：白领、投资客龙城国际本地生意人、公务员世纪滨江本地生意人、公务员水天一色客户类型(洋房)　项目目前石龙房地产客户主要来自于本地私营企业主、普通生意人及政府公务员，其次是外地白领和周边镇区的私营企业主。石龙市场特征分析——关于发展商目前石龙镇房地产项目的发展商均为东莞本土的开发商，如南峰地产、新世纪（茶山）、龙城房地产、世纪城等。目前这些本土的开发商在当地已树立了一定的市场口碑和形象地位。对于一

8、个外来的发展商而言，品牌的树立及导入需要一定的预热过程。石龙市场特征分析——关于户型130-150㎡三房、170-220㎡四房主卧套房带衣帽间大阳台大落地飘窗入户花