09年经济及房地产形势判断-判断

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1、判断2009第一章中国面临比98年更严峻的挑战国民经济的三驾马车出口投资消费1、08年三驾马车的表现2、三驾马车之出口中国的外需恶化程度比98年更严峻。中国2007年的出口依存度是98年的2倍，而外部GDP的增长速度07年出现了较大幅度的下降，预计2009年中国的出口形势将更加严峻。2、三驾马车之出口美国经济前景黯淡、欧洲已宣告衰退美国、欧洲、日本等三大经济体的经济前景不容乐观，这将进一步影响我国未来的出口。3、三驾马车之投资政府基建投资乘数效应今不如昔改革开放三十年中，我国大力投资基础设施的建设，到

2、目前为止，我国的基础设施较为饱和，公路的饱和度远高于欧美等发达国家，港口的产能利用率急剧下降，政府的基建投资乘数达不到98年时的水平。3、三驾马车之投资政府基建投资乘数效应今不如昔政府的基建投资无法撬动私人房地产开发投资，预计09年房地产开发投资将进一步下降4、三驾马车之消费消费者信心指数急剧下降消费者信心指数（ICS）是反映消费者信心强弱的指标，是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期以及消费心理状态的主观感受，预测经济走势和消费趋向的一个先行指标，是监测经济周期变化

3、不可缺少的依据。　　消费者信心指数由两个分指数组成，即消费者满意指数和消费者预期指数，分别由一些二级指标构成：对收入、生活质量、宏观经济、消费支出、就业状况、购买耐用消费品和储蓄的满意程度与未来一年的预期及未来两年在购买住房及装修、购买汽车和未来6个月股市变化的预期。涵盖了房地产、耐用消费品、汽车和股票投资等四个主要行业，消费者信心指数4、三驾马车之消费消费者信息指数急剧下降按照目前的销量，当前商品房的库存需要27个月才能消化4、三驾马车之消费消费者信息指数急剧下降过去几年房地产业快速增长，成为重工

4、业产品的主要下游行业之一。08年开始的房地产业的低迷引发这些工业产品的需求大幅度下滑，同时，电力等主要能源的需求量也将随之下降。5、中国经济09年展望09年中国经济持续盘整随着全球金融危机对实体经济影响加深，我国经济在连续五年以超过10%的速度增长之后，2008年增速将下滑到10%以下，07年二季度之后已连续五个季度下滑，这种下滑态势至少在2009年上半年还将持续。第二章房地产行业的寒冬刚刚开始1、前车之鉴楼市类似97年的香港楼市香港1997年泡沫顶峰时房价是10年前的7倍，泡沫破灭前以前房价上涨50

5、%，香港与美国的房地产首次行一般8-10年为一个周期。我国98年房改至2007年正好10年，价格涨幅也接近97年的香港。1、前车之鉴楼市类似97年的香港楼市在1997年之后的5年，香港的商品住宅月度成交量不到高峰时的1/3，到2004年才开始走出低谷，也仅为高峰时的1/2左右。从美国的经验来看，当楼市出现较大幅度的调整时，成交量会连续2-3年处于低谷。所以中国楼市处于低谷的时间不会太短。2、寒冬是什么样的？销售出现负增长08年年初开始，商品住宅销售面积出现负增长，且下半年降幅有进一步加大的趋势，房地产

6、行业面临前所未有的压力。2、寒冬是什么样的？投资热情聚降由于销售速度下滑，开发商对未来市场更加谨慎，商品住宅新开工面积在08年2季度开始增速明显低于06、07年，从各大开发商近期再次下调开工面积可以推断，08年全年的开工面积增速将进一步走低。2、寒冬是什么样的？上市公司的销售和利润增速放缓07年底开始的住宅滞销和房价下跌已经开始在房地产上市公司的利润表上体现，2008年二季度开始，上市房地产企业的单季度收入和利润增速开始下滑，三季度进一步恶化。3、宏观调控的转向宏观调控已经进入鼓励发展期从1998年开

7、始的房地产相关政策的演进，可以看出政策已经经历了一个完整循环，目前再次进入鼓励发展期；在上一个鼓励周期一线城市曾出现退税等政策，目前的政策力度不如1998年；从以前的政策时点看，市场表现要晚于政策约一年半左右。我国房地产调控政策周期图3、宏观调控的转向宏观调控已经进入鼓励发展期梳理近三年的房地产宏观政策，很明显地看到一个脉络：06年至07年9月是政策密集期，中央政府从土地、金融、税收、市场规范等方面频繁出手，抑制房价过高、过快增长；而后07年10月至08年8月是政策的空档期；直至08年9月首度下调贷款

8、基准利率和存款准备金率，标志着国家宏观调控思路的转向，而后又出台了减免房地产相关交易税费、大幅下调住房贷款利率等政策旗帜鲜明地鼓励住房消费。宏观调控已经进入鼓励发展期3、宏观调控的转向4、未来政策展望4、未来政策展望但是政策的短期效应有限经济处于下行周期，货币流通速度下降，贷款放缓，消费者信心指数下降。消费者信心指数与房地产相关的政策该阶段政府主要是鼓励消费，而从购房者的角度来看，政府的鼓励消费的政策已经没有太大的余地，除非政府对开发商的税费进行减免或开