长春项目全策划结构思路

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1、长春项目全策划结构思路一、宏观市场研究I、区域现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况：（1）国内生产总值（2）固定资产投资总额（3）各产业比率、人口、收入（4）社会消费特征及恩格尔系数（5）宏观购房金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策（6）项目建设成本基础数据；2、项目所在地政府相关的政策法规和城市发展方向：（1）东北区域经济政策改变（2）政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规（3）政府关于商品住宅、市政规划等开发的政策法规（4）通过城市规划、开发方向或政府扶持以确定城市发展方向，及其对项目正面或负面的影响。II、项目用地周边环境分析（1）项目土地性质调查：地理位置、地质地貌状

2、况、土地面积及红线图、土地规划使用性质、七通一平现状（2）项目用地周边环境调查：地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况（3）地块交通条件调查：地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划、项目的水、路、空交通状况、地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状（4）周边市政配套设施调查：购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、娱乐休息设施、周边可能存在的对项目不利的干扰因素、历史人文区位影响（5）短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划。III、项目所在地房地产市场总体供求现状：（1）所在地项目供给特征：数据及趋势、

3、项目特征细分描述（如下新建在建项目信息）、从特征得到的借鉴和警惕、价格、热销户型等（2）项目所在地土地供应情况及其带来的潜在供应量（3）项目所在地的居民住宅现状：形态及比重（4）项目所在地市场板块的划分及其差异（5）项目所在地项目平均价格走势及市场价值发现。供给调研所需数据资料内容：a、土地市场信息：区域特征、土地供给、购买方信息、政策法规变化、规划；b、新建在建项目信息：区位特征板块、项目特征（风格、户型结构、建筑结构、材料、装修、楼间距、绿化率、电梯量、车位）、户型（面积大小、数量配比、客户群）、价格（价格现状、价格走势、价格手段、层次朝向差价）、投资商、开发商、代理商、承建商

4、、物业管理、内部配套特征、周边配套信息。c、显性消费者基本信息：客户群特征、购房目的、区位选择、房型选择、面积选择、总价范围、货款比率。a、房地产市场交易信息。b、房地产项目推广基本信息：广告（出现媒体、时间与期间、版面、色彩、投放数量、载体、广告市场价格、主题特色）促销活动（形式特点、时间段）。c、居民消费价格指数、商品住宅价格指数IV、项目所在地房地产市场需求调研内容市场研究在于如何将以上所得到的供给数据和市场需要相结合进行整合分析，从而得到符合市场、符合需求和能超越需求的项目所需的结论。需求研究结构如下：第一部分研究目的（丛需求调研中希望得到的结论支撑）对消费者购房目的研究,

5、住房信息传播途径研究,住房消费决策模式研究,购房考虑因素研究,住房价位选择研究.消费者对住房面积、装修等方面的考虑，对联排别墅、储藏室、开放式阳台、框架结构等房屋卖点的接受度研究都能对项目定位发展模式提供理论基础。第二部分研究方法（整个需求研究方法、需要注重点和全过程的描绘）其中，调研所得到的数据（问卷）整理分析是关键过程。其中样本容量公式：（为满足精度要求的数学模型）总量Y样本中有意购房者比率α（百分率），若95%的置信空间宽度为0.05则β=0.025，则在总量Y下需要的精确样本容量为ε=[Y*α*(1-α)]/[Y*(β²/4)+α*(1-α)]。项目调研中有必要对消费者需求

6、和消费模式的了解和研究。例如总量为2000份问卷中有25%有购房意向，我们需要多少才能精确说明问题（数量多并不能体现需求）因此可以得出[2000*0.25（1-0.25）]/[2000*（0.025²/4）+0.25*(1-0.25)]=700,这就是我们需要的结论。第三部分研究分析（整个需求研究分析的过程）我正试着做这个业务建模，希望能拿出些结果来和大家交流。1、住房消费者群体特征研究（1）商品住宅客户构成及购买实态分析（各种档次商品住宅客户分析、商品住宅客户购买行为分析）（2）已购房者的群体特征研究（3）未来打算购房者的群体特征2、房屋购买的决策方式.（1）购买决策方式（2）购

7、房信息的主要途径3、购房需求研究（1）购房目的（2）购房考虑的主要因素（3）价位的选择（4）付款方式（5）需求程度（6）面积选择（7）房屋模式需求度分析第四部分结论总括购房消费调研应该包括的内容如下：A人口统计特征：年龄分布、性别、收入、职业、教育、家庭生命周期与购买行为、家庭规模。B行为特征：谁买、如何买、何时买、哪里买、为什么买。C消费的社会性特征：对示范的追随、家庭结构及其主导、角色和地位。D消费者心理特征：动机、直觉、信念和态度。4、需求研究总结V市场总结当地