光耀地产李丁谈

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1、光耀地产李丁谈《DADA的草地、先生的湖及其他》演讲主题：《首届地产名家讲坛——地产行业的若干种可能》演讲嘉宾：李丁时间：2011年10月1日14：00-15：30地点：秋交会地产名家讲坛现场活动内容记录如下：主持人：各位来宾、各位朋友，现在开始由李丁先生主讲的地产行业的若干种可能，在这之前先跟大家介绍一下地产名家讲坛，我是刘付志明，这场论坛由我主持，上午是罗雷先生对红树西岸的回顾，非常精彩，接下来我们讲一讲09年以来的现象，地产业称之为“光耀派”，从09年“先生的湖”开始，到DADA草地，再到全球候鸟度假地，不知道大家有没有发现一个规律，我总结了三点，一、它是对整个地

2、产业传统观念的挑战，09年以前光耀还是区域公司，但09年以后就已经在整个南中国甚至走向全国，我跟李丁先生也有过沟通，明年会有六个候鸟度假地推向市场，今年有两个，这种发展轨迹对于开发商有没有借鉴意义呢？我觉得借鉴意义还是非常大的。二、对营销是很大的启发，我们经常探讨营销时会考虑一些问题，光耀给我们带来一些新的思维或新的观念，在我跟李丁先生的沟通中听到很多关键词，比如消费者偏好、喜好、消费心理的价值地图，甚至他们把产品销售中心放在欧洲的伦敦或米兰，未来营销在哪里？李丁先生会给我们一些答案。三、对营销的价值或创意的发挥，一直以来我们都认为营销是之中或之后的，但光耀给我们的启发

3、是泛营销的概念。李丁先生是光耀集团副总裁，珠三角区域公司总裁，之前他也从事过很多行业，下面有请李丁先生。李丁：今天我的主题是“光耀地产珠三角区域公司实践之路的分享，一种不同的房地产发展探讨”。先简单介绍一下背景，光耀集团地产业务，在08年实际签约金额是8亿元，2008年我们主要的市场在惠州，2009年我们完成的签约额是22亿元，区域是在惠州和深东区域，2010年我们完成的签约额大约41亿元，新拓展了天津市场，环渤海，区域主要是在惠州、山东、天津。2011年我们预计全年签约金额是75亿－80亿之间，进入的区域市场包括惠州、深东、天津、山东、北京和杭州。2012年我们会正式

4、完成全国的布局，包括环渤海区域，包括到沈阳，包括天津、山东威海临沂，还有长三角的市场，如上海、杭州、千岛湖和一些二线城市。还有一块是珠三角区域，会形成三大区域的布局。也就是说08年-2011年，我们用三年时间做到75-80亿的营业收入，这个阶段我们也在进行着思考，我们在完成全国主要区域布局的同时，靠什么能够帮助我们从80亿做到200亿甚至300亿，甚至是500亿？我们上一个阶段的核心能力打造是什么？这是我们在这个阶段思考的主要问题。很多投行觉得光耀与众不同，有人说光耀很神秘，也有人说光耀有点怪，有点另类，也有人说光耀很酷，其实在这些现象的背后，我们的看法和观点是：标准化

5、的年代已经过去了，标准化的产品、标准化的区域策略，甚至标准化的营销手段这个年代已经过去了，最主要的支撑理由是现阶段，包括未来土地出让政策的变化，它使得我们有必要精耕细作每一块土地，思考怎样把每一块土地的价值做到尽。曾经，包括我在内，我们都学习过万科，学习过龙湖，学习过星河湾，这是当年的标杆，确确实实他们做的非常优秀。但光耀的第一个思考，我们认为终究在未来要回到房地产行业的本质，房地产行业的本质是什么呢？它从来是资本+创意，只是在上一个土地出让的特殊阶段，我们在这个阶段出现的是资本+土地的盈利模式，我们的观点是在未来一定是资本+创意的盈利模式。在狂热的、不正常的市场背景下

6、，很少有人思考创意，甚至连资本都没有那么关心，这是极不正常的。我举一个小小的例子，在行业内如果我们说十个人，有没有三个、五个、十个会关注到上两周内香港已经正式告别了接近于零利率的时代，全面资本利率上浮，这暗示它未来在资本市场，甚至在国内的资本市场融资成本、按揭成本、资本成本会全面上升。还有另外一个大家应该去关注的，就是融资成本，我们有非常优秀的企业今年上半年在香港发债，我看有公司的成本是14厘，有公司的成本是6-8厘，最低的融资成本是2厘多一点，这意味着什么呢？这意味着在同样的市场情况下，不同的资本成本，每年人民币对港币接近4-5个点的增值，那么不同的资本在同样的市场情

7、况下，什么也不做，已经有3个点的盈利，它注定带来不同的产品开发模式，这是根本。我们会看到很多在国际资本市场上融资的企业，它不追求速度，它不追求库存率的降低，为什么呢？利率，资金成本。第二个想跟大家分享的是我们下一阶段做什么，我们在受限制区域部署艺术居住计划区产品，在非受限区域部署极致高端度假地。第三，在不同的阶段企业有不同的核心能力，或者说我们需要打造不同的核心能力，去帮助我们实现战略，我们在下一个阶段将要打造的核心能力是创意，一种不同的核心能力带来不同的发展可能。其实每一个企业的资源不同，公司背景不同，发展的年代不同，我们的观点是它应该