房地产行业日本住房制度启示录：日本房地产市场大起大落的终极逻辑

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1、目录1导言102为什么相同的房地产危机，不同的泡沫结局？152.1第一次危机（1955-1974）：需求驱动，货币收紧后房地产危机爆发，但市场迅速反弹152.1.1产生：需求旺盛，供给不足152.1.2爆发：货币收紧，税制改革182.1.3为什么第一次房地产危机爆发后，市场能迅速恢复？192.2第二次危机（1986-1991）：货币驱动，政府主动刺破，破灭后陷入“失去的二十年”202.2.1产生：金融自由化，信用扩张，企业炒地202.2.2爆发：政府主动挤泡沫、快速收紧货币和信贷252.2.3为什么第二次房地产危机爆发后，市场一蹶不振？263日本的住房制度是什

2、么？283.1日本住房制度的四大支柱283.1.1货币金融制度：货币政策频繁变动，民间金融机构主导283.1.2税收制度：保有环节税负轻，短期交易收重税363.1.3土地制度：私有制为主，土地金融属性强453.1.4租赁制度：法律完善，供应充足，主体多样，机构主导473.2如何评价日本住房制度？563.2.1住房空置率和报废率双高563.2.2低收入家庭住房缺乏支持563.2.3二手房市场不活跃573.2.4两次行政区划调整显著提升城市化率583.2.5大都市中心区的房价触底回升584两次房地产危机对我国有何启示？594.1城镇化尾声，人口红利消退预示房地产长

3、周期拐点到来594.2人口移动的背后是产业的变化，人口集聚大都市圈是大势所趋604.3保持货币金融政策连续性和稳定性有利于稳定房地产市场614.4税收影响预期，长期来看对防范房地产危机作用不大614.5住房存量时代，规范住房租赁市场能有效解决住房难题62图表目录图表1：日本国地区地图10图表2：战后日本经济高速增长，70年代进入中速阶段，90年代后陷入停滞11图表3：日本人口2010年见顶，人口老龄化严重11图表4：日本城市化的四个阶段12图表5：日本1968年套户比超过1，但空置率不断升高12图表6：日本与德国人均居住面积对比（平方米）13图表7：日本居民住

4、房结构变化13图表8：日本两次房地产危机后的房地产市场14图表9：日本两次房地产危机对比15图表10：战后日本三次产业的GDP构成比变化16图表11：日本50-80年代的第三产业结构变化16图表12：不同历史阶段的土地价格变化17图表13：1975年日本国土利用情况17图表14：全国及地方建筑用地比重变化17图表15：60年代人均可支配收入快速增长18图表16：1965年民间金融机构开始兴起18图表17：石油危机引发恶性通胀与政府收紧货币19图表18：1975-1978年地价上涨得到有效控制19图表19：1974后经济从高速向中速成功换挡19图表20：1974

5、-1990年适龄置业人口仍处高位19图表21：第一次房地产危机爆发时居民部门仍有加杠杆空间20图表22：80年代后期商业用地价格增速最快20图表23：八十年代后期，六大城市地价上涨明显高于其他城市21图表24：80年代后期，国际热钱涌入日本21图表25：不动产、建筑、金融贷款占比大幅提升23图表26：1968-1973、1985-1990年企业是最主要的土地购入方（万亿日元）23图表27：日本80年代法人企业新增的投资额增速（投资完成额，%）24图表28：80年代七大“住专”公司贷款余额结构变化24图表29：日本两次房地产大起大落25图表30：日本“失去的二十

6、年”26图表31：危机爆发后，企业长期去杠杆26图表32：90年代泡沫破灭后，债务高企和通货紧缩局面共存27图表33：1973年后，大都市人口流入明显放缓27图表34：90年代市场处于“供大于求”的格局27图表35：90年代后人口增速放缓、老龄化加剧28图表36：适龄置业人口见顶回落28图表37：日本住房制度的四大支柱28图表38：日本央行货币政策目标在经济增长和稳定物价间不断切换29图表39：1990年以前M2增速显著高于经济增长29图表40：日本M2与GDP之比远高于OECD等经济体30图表41：日本非金融部门杠杆率偏高（2018Q2）30图表42：历年新

7、发放住房贷款结构组成31图表43：历年住房贷款余额结构组成31图表44：新发放住房贷款中浮动利率占比超50%31图表45：居民住房贷款余额中浮动利率占比超60%31图表46：居民购房自有资金实际比例较高（2017年）32图表47：90年前公库贷款利率显著低于都市银行32图表48：公库为日本住宅建设发挥重要作用32图表49：住房金融公库与住房金融支援机构的区别33图表50：政策性金融机构的运行机制变化33图表51：JHF的资金来源（万亿日元）34图表52：日本各金融机构住房贷款余额（单位：万亿日元）34图表53：七家“住专”不良债权规模（1995年）36图表54

8、：日本与房地产相关的税收37图表55：