日本房地产启示录：从升值神话到平成萧条

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1、日本房地产启示录：从升值神话到平成萧条今日商报报道上世纪伴随本币升值，日本房地产市场大幅上涨，创造了“40年土地升值”的神话，也创下了自1991年以来，日本房地产泡沫破裂后,经济一直处于低迷的历史，步入了战后历时最长的“平成萧条”时期，时至今日，经过15年的调整期，人们才看到日本经济复苏的迹象。　　房价地价疯狂飙升　　二战以后，日本经济高速发展，土地价格也随之不断攀升，其上升节奏，与日本飞速增长的GDP接近。日本经历了两次大的汇率变动，第一次是1971年12月的“斯密森协议”，日元对美元的汇率从306上涨到360，涨幅为18%。第二次是1985年12

2、月的“广场协议”，日元迅速升值，到1987年底，日元汇率升值66%。由于担心日元升值将提高日本产品的成本和价格，导致在海外市场的竞争力下降，日本政府提出了内需主导经济增长的政策，开始放松国内的金融管制。然而，原有产业结构下的日本经济增长已趋饱和，迅速增大的货币供应无法被产业吸收，结果大量资金流向了股市和房地产。由于货款利率是如此之低，与投资收益相比简直可以忽略不计，人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中，于是，股价扶摇直上，地价暴涨。到1992年3月末房地产贷款已达到150万亿日元，占当时银行总贷款额的三分之一以上，土地投机者因为其所拥有的

3、土地资产升值而变成了大富翁，银行的金融资产也因此膨胀起来。在巨额虚拟资产的光环下，一个巨大的泡沫产生了。　　随着大量资金涌入房地产行业，日本地价开始疯狂飙升。自1985年起，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地则跳升了46.8%。1990年，六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。一个被广为引用的例子是，东京帝国广场下面一平方英里土地的价格，居然比美国整个加利福尼亚州的土地价值还高。而东京银座4丁目的地价，竟然暴涨到每坪（3.3平方米）1.2亿日元！可见，

4、买地的人并非出于实业投资，而是纯粹的投机，希望有更傻的买主以更高的价格接手。到80年代末，日本的土地财富已经占到国家财富总额的约70%，而同期美国仅占25%。　　高利率成为导火索　　然而，就像全速行驶的汽车突然踩了急刹车会翻车一样，一直在膨胀着的日本经济泡沫一下就破灭了。泡沫破灭的导火索是银行利率的提高。由于地价过度上涨，个人无法买房，住宅建筑业前途暗淡。建筑用地价格过高，则使许多工厂企业难以扩大规模。过高的地价还给中央和地方政府的城市再开发及道路建设设置了严重障碍。为了抑制这种状况，日本政府不得不决定提高利率，进行宏观调控。自1989年5月始，日本

5、央行3次上调贴现率。1990年8月，为防止海湾战争带来的油价上涨的冲击，日本银行将贴现率从4.25%一次性上调到6.0%。　　泡沫破灭重创经济　　利率的大幅度提高刺破了日本泡沫经济，股票市场和房地产市场的泡沫先后破灭。1989年末，日经平均股价高达38915.87日元，相当于1984年的3.68倍。1989年末最后一天更是创下接近4万日元的历史最高，得意忘形的人们认为“明年股价可望达到5万日元”。然而以这一天为转折点，1990年市场交易的第一天，股价就落入了地狱。自那时候开始，日本股票市场陷入长达十多年的熊市之中。　　继股市暴跌之后，1991年，日本

6、不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空房到处都是。房地产价格狂跌，当年，六大城市的房地产价格就下降了15%～20%。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。据统计，不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。　　14年来首次上涨　　2005年，日本土地价格14年来首次上涨。日本国税厅公布的数据显示，东京以及千叶、爱知、京都、大阪四城市的土地价格普遍回升，凸显经济复苏的力度，并减轻了市场对价格回升仅限于首都少量地皮的担忧。2004年，东京是唯一一个土地价格上涨的地区

7、。　　日本国税厅调查的是主干道两边土地的平均价格。调查结果显示，去年，全国土地价格平均上涨0.9%，而2004年下跌3.4%。东京的土地均价上涨5.4%，高于上年0.4%的涨幅。　　上世纪90年代的土地价格骤降，严重破坏了日本经济，很多房地产公司无力偿还债务，导致银行坏帐大幅增加。日本房地产经济研究会和瑞士信贷提供的数据显示，截至去年底，日本住宅用地的平均价值在15年里下跌了33%。包括东京在内的日本6个大城市的住宅用地价格平均下跌65%，而商用土地价格则暴跌87%。　　此次，东京不仅是2004年惟一一个土地价格上涨的地区、2005年又与爱知、京都、

8、大阪等大城市的房价连续性上涨，这标志着日本持续已久的资产价格缩水现象宣告结束。