滁州天长新天地项目业态定位可行性研究报告(40页)

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1、可行性报告1天长新天地项目业态定位2前言在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。3地段商圈特征项目客观条件市场机会业态提纯业态定位建议项目优化建议商业平台4一、市场

2、状况分析1.1天长商业状况1.1.1天长商业现状总述现时天长的商业格局主要呈块状分布，以各新老城区域为雏形，形成多个商业圈，其中以建设路新河路商圈、石梁路仁和路商圈、天发商业购物广场三个商圈的影响力最大。5就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：建设路是天长的老城区的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主。但建设路的商业特色不明显，与石梁路仁和路段的区别不大，众多在建设路设立专卖店的品牌在石梁路仁和路也有开设店铺。同时，建设路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈。石梁路仁和路段体现出老天长的风

3、情，其区域特色明显，从居住配套到特色美食，都显示着石梁路仁和路段浓郁的天长传统特色。石梁路仁和路段所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低档为主。天发商业广场一带作为新老城区结合处区域，吸引来自市内各处消费者前来消费，特别是天发三期的美食城建成后影响力可覆盖全市范围，商业核心地位的作用明显。6建设路会以经营时尚潮流商品为方向，结合老城区历史、文化等元素，打造天长市的城市形象；石梁路仁和路段则以保留并发扬老城区中东区特色、东关风情为主旨，以此推动商业经济发展；天发商业广场继续发挥其商业核心的地位，影响新城区、老城区地区的消费潮

4、流。从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展，即：7天长市主要商业圈级别区域商业圈大型商场市级商业圈天发商业广场天康大道——二凤南路天发商业广场建设路建设路——新河路商都、天丰广场、天正商场石梁路段石梁路——仁和路老苏果、各装饰建材市、步行街区级商业圈平安路平安路一带天正购物广场永福路永福路一带小吃街秦栏中路秦栏中路一带街道商业、汽修类1.1.2天长商业格局分布8分析：从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此，消费者不易形

5、成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。市内各大商场中，除了天丰商业广场、天发商业广场等个别大商场外，其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。91.1.3部分经营中的商场项目对比分析天长部分经营中的商场对比表名称位置规模特点经营状况天发商业广场天康大道15万㎡三期联动。聚集各种业态天长市体量的综合性商业体，结构不合理。目前人气一般天丰商业广场建设路商场建筑面积2.6万㎡老城区中心未开业，但位置较好。人流预期应该不错。天正广场新河路6000㎡新老城区中间路段位置好，业态

6、不全，人气一般苏果石梁路——大型购物场所周边居民区较多成为一站式商场的经营典范，对市内商场的发展有着衔接补充的作用10名称业态天发商业广场各类男女休闲、运动服装、餐饮、休闲娱乐、珠宝、数码电器、皮包皮具、KTV、美容SPA馆、培训、电玩娱乐天丰广场各类男女休闲、运动服装、餐饮、休闲娱乐、珠宝、数码电器、皮包皮具天正广场电玩娱乐、女装、苏宁电器、数码、通讯类产品苏果百货、电器、服装、数码、通讯类产品各大型商场业态对照11分析商业同质化强烈，争夺同类消费者从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其同质化程度很高，无论是商场内功能

7、的划分还是目标消费者层次，都有着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。12硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。由于硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因素，使商场缺乏个性特色，难以主动吸引消费者，如合肥中环城广场、天正广场。旧有经营模式缺少新鲜感新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式，令其不能从根本上打开新的经营局面。例如天发商业广场，该商场凭借商业体量在市场上的影响力，在招商阶段取得不错的成绩，但其现时的经营状况未如理想，说明了消费者看重的是商场本身的经营特色，只有真正体现个性的

8、商场才能走向成功。13分析多个大型商场涌现，竞争更为激烈现时市场上各主要商圈均有商业物业推出市场，商户的可选择范围较多，市场竞争十分激烈。尤其在建设路上，过去所出现的商铺“僧多粥少”的现象，随着天丰广场的建成招商，商铺紧缺的局面已被改