租金定位-商业项目-【精】定价管理体系

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1、定价管理体系&策略思路简议2012/12/13简介本定价管理体系&策略以江城一号商业部分为例，介绍项目租金制定思路。对于定价管理的思考，笔者认为应从几个方面去思考。首先，在项目工程建设阶段则应尽量控制项目开发建设成本，降低成本则意味着租金红线的划定也可降低，为商业租金的谈判和定义争取更多溢价空间；其次，由于商业部分租金定价直接影响后期招商效果和进度，商家对于项目可接受程度，因此在测算和定义日均租金的过程中，不单要考虑项FI本身的租金收益红线和绿线，同时更需要关注市场口均租金以及商家调研可接受租金；第三，商业部分每一个商铺的租金

2、除与日均租金定价相关联外，根据商铺所在楼层，以及商铺所在楼层位置，是否靠近人流动线、以及商铺大小，进深开间等因素影响价格，因此在具体操作中因做到一铺一价。最后，在租金支付方式中，不担仅仅考虑租金的支付，而且需要结合商铺租期长短、商铺业态、商家品牌和实力、免租期确定、装修补贴等多种方式，來确定租金支付方式。因此，本文所介绍思路和内容均是围绕以上几点做出思考。由于时间和笔者能力关系，笔者在此大思路情况下撰写此案例，总的来说是做一个思路性的介绍，由于缺少相关数据和部分标准和因素制定标准，文中有很多不成熟的地方，还请理解和支持。本案例

3、介绍分为四部分第一，FI均租金计算1.首先是通过控制建设成本，在确定投资回报周期的情况下，计算FI均红线租金。2.在确定租金红线情况下，根据投资收益率确定租金绿线，计算H均绿线租金。1.根据市场调研确定市场首层平均价格，计算市场口均租金。2.根据商家调研，统计商界可接受调研口均租金。第二，项目平均租金定价确定；第三，根据平均租金及定义首层租金，制定其他楼层租金价格，以及同层不同位置价格影响因素；第四，给予租金支付及其他方面建议。定价原则项目定价原则有以下几点：•利润最大化原则•客观原则•市场接受原则•影响因素全方位原则•销售阶

4、段性调价原则•公正性原则第一日均租金测算1.1日均租金红线日均租金红线二（物业年承包费用+原有厂房资源的建筑改造费用年折旧费+新建建筑年折旧费用+园区的物业管理、设备维修等年运营费用+营销费用和税费（年度））/365lo其中：1.假设投资冋报周期为五年，总运营年限为20年；2.原有厂房资源的建筑改造费用年折I口费+新建建筑年折I口费用二（建筑改造费用+新建费用+费用总和20年银行利息额）/5；3.建筑折旧费用计算，强调前期建设总成木的控制，详见附件一，参考相关资料论述前期设计、施工图绘制和建设施工各阶段控制建设成本需注意要素。

5、1.2H均租金绿线日均租金绿线二红线租金*（1+30%）。按照收益法算，计算的一般回报率在30%以上。1.3□均市场租金口均市场租金测算方式：首先根据周边项目调研数据以及设置权重比测算本项目沿街首层日均租金，然后进一步测算建筑其他层数日均租金，通过以上数据详细测算日均市场租金。1.3.1市场沿街首层平均租金测算•设定可比项目租赁价格及权重对比项目**购物广场沿**路街铺沿**路街铺沿**大道**路与**路主营超市、服饰等服饰、鞋、金银店、电器等建材、通讯等五金、电脑、宾馆住宿、银行品牌服饰、化妆品、餐饮首层租赁均价105元/n

6、f1307c/m270Jt/m265元/m“80元/nf权重25%20%15%25%15%•确定各商业街修正系数比较表对比项目本项目**购物广场沿**路街铺沿**路街铺沿**大道**路与**路对比要素及权重地理位置20%11.11.31.21.11.3交通因素15%11.31.51.21.21.1人流量15%10.91.61.31.21.4商业氛围20%10.81.51.10.91.4建筑规模5%11.20.90.80.81.3商户组合5%1110.80.80.9经营档次10%11.11.20.90.91.2周边配套及10%1

7、1.110.90.90.9服务总修正系数（各系数*各自权重结果之和）/11.041.351.091.021.24•第一首层租金均价计算表序号②③④⑤租金均修正率价（1/修正系修正价格修正价格X权重比较项目权重（元/of•月）数）②X③④X①**广场20%1051.0410927**街铺25%1301.3517535**路街铺25%701.097611**大道街铺10%651.026617**路与**路街铺20%801.249915江城一号第一层的租金均价（按建筑面积）1051.3.2其它层数商业平均租金定义一般而言，以一楼为基

8、准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%o例如：当一楼租金30元/平米/天时，则二楼租金为30*（1-40%）=18元左右；三楼租金为18*（1-35%）=11.7元左右;四楼租金为11.7*（1-30%）=8.19元左右;五楼租金