房地产项目管理现状及对策

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1、房地产项目管理现状及对策摘要：实行房地产项目开发运作的专业化管理，不仅有利于房地产市场的透明、监管，还有利丁提高开发项目的品质、提高开发商的管理效率、效益，史有利于保障业主的利益。本文主要对我国房地产项冃管理的现状及存在的问题进行了论述，并提岀了相应的对策。关键词：房地产；项目管理;现状；对策房地产项目的管理是全方位的，要求项目经营者对项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等都要进行正规化、标准化管理。只有这样才能使施工项目各项工作有条不紊、顺利地进行。总之，项目经营者应开拓创新，总结经验，在项目的实

2、践中不断摸索出一个有效提高企业绩效的动态的管理模式，只有这样才能创造岀一条房地产开发项目管理的成功之路，逐渐提高项目的管理水平，有效地控制企业开发成本，建设适合市场需要的高性价比的房子。1我国房地产项目管理现状1」房地产管理的现状。随着居住条件的改善和建设的规模越来越大，小区规划需考虑的功能越來越全，公用配套设施越來越多，住宅的科技含量逐年提高，新技术、新材料、新工艺、新管理不断应用，同时营销策略、融资方式不断变化，竞争H趋激烈，国内国际宏观形势、国家政策、市场消费行为的变化等需要房地产企业专业性强、

3、知识面广、应变能力快。而当前大部分房地产公司对房地产项目运作过程采取自主式管理，公司自己组建项目管理部，组织招标，选择工程设计、建设监理、施工单位，组织工程实施、项目试运行，选择物业管理公司，承担过渡期物业管理和售后服务。由于房地产企业的现状，往往造成项口质量、进度、成本、效率不高等项目管理状况。1.2房地产项目利益现状。由于房地产开发项目的土地资源的稀缺和买房市场需求的快速増长，造成了房地产商品的短缺和价格快速增长，使开发商成为设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的口标，形成市场的强势主体和利益核心

4、。房地产企业垄断了市场，实行房地产项目自主式、封闭式管理，房地产商和业主在房地产项目方面的信息出现严重不对称。1.3房地产项目质量现状。高质量的房地产项冃应是小区总体规划、房屋设计科学合理、功能齐全、结构安全、质量可靠、造价经济、节能环保、技术先进、售后服务及时。现阶段，房地产企业在房地产项目上追求的是概念、外在吸引力，在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标，在合同履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑。在设计上，专业不配套、不齐全；在施工图设计上，对

5、方案、套型、内部功能、空间利用、节能节地等方面缺少研究；施工上，层层分包，材料进场检验、质量验评走过场；售后服务等方面存在问题大都转嫁给施工单位、物业管理单位,使问题得不到有效解决。2房地产开发项目管理的问题分析2.1前期建筑策划及产品定位的决策质量不高，导致项口建设实施方向不明确有些开发商以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口，不重视前期细致的项目可行性研究，项目市场定位不准确，错失了项目的有利时机。由于没有详细、“可行”的项口可行性研究报告，导致决策犹豫不决。决策高层“犹豫一段时间后，大多会匆

6、忙决策，这样的决策确定的项目产品注定是不科学、不系统、不全面，也不完全可行的。而且在实际项冃决策中，基木也是解决开发商投资人的市场判断意愿为主，对丁•房地产项目的市场屈性、未来预期等因素在实际操作中兼顾较少，总结一句话就是，房地产公司毕竟还是一个企业，企业就有利益优势群体和核心。就目前房地产市场而言，相应的房地产市场的资讯状况并不乐观。主流媒体和专业媒体关心重点不同，结论不同，更冇开发商炒作等问题。而对这样的状况，房地产开发企业所得到的市场信息混乱。没有对市场的清楚认识，很难有准确的定位。2.2房地产

7、企业对房地产项目的系统管理缺乏。应有的准备和资源房地产项目包括可行性研究、项目规划、设计、建造、售后服务等各个阶段，它是个系统工程。房地产项目本身的特点是每个项目情况、建造条件都不一样，资金密集、技术密集、劳动密集、管理综合，高风险、大难度。从许多房地产企业现状可以看出，房地产业对房地产项廿的系统管理缺乏应冇的准备和资源，这是造成问题的客观原因。同时•，由于合约部门是房地产企业的核心部门和利益中心，所以一般由企业决策者直接管理，这个就导致了在实际工作屮，部门级别被隐性提高了半级，在工作协调中，与一线管

8、理部门存在信息脱节或对实际情况视而不见，造成现场管理上的障碍和约束。2.3项目收尾阶段，业主、分包工程的分包商与工程总承包商之间的矛盾不断激化土建施工初始阶段，工作单一，项冃管理简单，已包含在总包合同内的业主指定分包或专业分包，监理方及业主管理人员在此方而的项目管理工作较易完成，难度较大的是与业主独立签订施工合同的分包工程。在工程招标时，关于工程配合、工程接口界定不够详细，签订的工程施工合同不严密，合作意识“较差"的总承包商对业主分包工程配合问题“过于认