房地产成本管理的现状及对策

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1、房地产成本管理的现状及对策房地产成本管理的现状及对策摘要：近几年房地产的开发商间有十分激烈的竞争，房地产业的成本控制和管理水平要不断完善才能使公司生存和获利。这就要求对新政策、新法规有深刻的理解，重视对房地产公司成本的控制与管理，不断创新工作方法，以适应市场经济高速发展的社会需求。关键词：房地产；成本管理；现状；对策一、中国房地产企业成本管理存在的问题1.对成本控制存在错误的认识。目前只有极少数的房地产企业实行全员、全要素、全过程和全方位的全面成本控制，其他大部分企业都还没有实行。很多房地产企业存在错误的认识，有些房地产企业认为设计阶段

2、是成本控制的重点，其他阶段对成本控制的影响不大；有些房地产企业认为提供材料和设备是最重要的成本构成。有相当一部分房地产开发企业忽视了成本费用控制的时效性。一般开发项目成本费用核算在项目结束时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性,但对于动态的开发过程来说，它掩盖了企业经营管理中存在的问题,特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本，使得成本与收益模糊。2.缺乏全血性。有些房地产开发企业仍然把开发项0的成本费用管理仅当成是单项成本费用的控制工作，如配套设施费、土地成本、建安成本、规划设计费等的控制，在管理上通常的做法

3、是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面成本看似控制住了，但是项目在选址、规划设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生，因而成本控制也要和成本管理结合起来。3•缺乏先进的成本控制方法。主耍根据财务部门的决算报告，这是传统的房地产企业成本控制，由于业务人员提出报告的时效性相对滞后，这种核算体制不能充分发挥成本控制的作用。事前预测和过程控制在企业成木控制中相对缺乏，这种成木控制模式与现代房地产企业管

4、理的要求存在很大的…段距离。成本控制中所存在的根本问题和原因不能及时准确地发现，不能对症下药，应采取有效的措施控制企业成木。4.没有完善的成本控制制度体系。很多房地产企业在成本控制上处于粗放状态，完善的成木控制制度体系I•分有限。有些房地产企业虽然建立了比较完整的成木控制制度，但在实际执行过程中却形同虚设。二、中国房地产企业加强成木管理与核算对策1・加强前期费用管理。在房地产工程开发前期，要充分考虑口身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。在选项、立项吋必须对开发项目进行财务分析，了解项目预期收入、成木、利润以及风险情况；

5、在可行性研究阶段必须把资金流量和销伟计划做出來，这样在项目开发阶段对整个项目资金需求做到心中有数，保证资金链供应，让项目顺利地进行下去。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建设成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下四个方面：（1）方案设计、工程设计均实行招投标制度；无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比;（2）加强技术沟通、实行限额设计、严格控制设计质量；（3）严格设计出图前的审核工作；将工程变更的发生尽量控制在施工之前；在保证设计质量的

6、前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成木浪费。因此，在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段；2•加强合同管理，严格控制合同变更。建筑工程施工合同一经签订，是严格受到国家法律保护的。所以，首先必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。保证合同的顺利履行，有效预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同履行过程屮严格合同变更确认批准程序，

7、建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及吋纠正，从而更有效地控制工程造价。3•加强工程成本管理。主要由分包工程、甲供物资、配套成本等构成。分包工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分包工程、供货合同成木。在实际T作中应主要通过以下具体措施来控制分包成木：（1）在项目建设前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段等），根据设计的深度，以及以往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修止的方式尽早确定合理

8、的成本控制冃标。（2）成本控制冃标一旦确定,造价、财务部门应及时对成本测算值作进一步拆分，如土建工程、安装工程、消防工程、弱电工程等；具体化的成本控制指标对工程分包和材料选用具有指导作用；决策时需要根据分解