计量课设房价影响因素的多元线性分析

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1、河北工业大学经济管理学院课程删皓指导教师:日期2015年7月1日河北工业大学经济管理学院石家庄房价影响因素的多元线性分析一、研究背景2014年12月1FI,百城价格指数公布对100个城市的全样本调查数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格与10月相比下降0.28%。房地产价格在经历数年连续上涨后，开始出现下降趋势，不少分析人士指出房价的下降体现了国家宏观调控措施的效果，也冇不少学者担忧房价下跌是经济衰退疲软的征兆显现。改革开放以来,特别是1998年推行城镇住房制度改革以來，我国国民经济取得了飞

2、速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越來越高。房地产投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业，房地产的快速发展对改善居民居住条件、提高人民生活水平、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用，然而我国房地产在发展过程屮出现了许多问题，房地产投机现彖使房地产价格虚高，泡沫经济。显现从全国总体來看，国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行冇效调控，得首先识别在各种因索中，到底哪些因索能对房地产价格有影响。二、文献综述影响我国房价波动

3、的原因十分复朵，既有商品房成本上涨原因，又有国家宏观调控政策原因。对于这一问题的分析应多角度多层次综合考虑。2007年，英国学者Gocrffye和MarkAndrew对影响住宅价格的动力因素进行文献研究，他们发现文献理论对区域住宅价格差异的解释主要集中在五个领域：(1)人口迁移(migration):(2)交易和搜寻成本(transactionsandsearchcosts)；(3)居住区位迁移(equitytransfer)；(4)住房投机套利(spatialarbitrage)；(5)定价模式(

4、patterinthepricedeterminants)。同时，他们认为影响住宅价格的主要因素是：⑴收入(income)；(2)利率(interestrates)；(3)社会诚信度(creditavailability)；(4)税收结构(taxstructure)；(5)住房供给(housingsupply)；(6)人口结构(demographicstrueture)o（-）关于房价的影响因索通过实证研究得出结论：包括土地成本、前期费用、财务费用、管理费用和综合费用的住宅成本的上升推动房价上涨；随

5、着对土地需求的增长，土地价格的上涨趋势越來越明显，土地上的附着物一房屋价格也随之增长；与CPT同步上升的建筑成本上升导致房地产价格不断攀升；利率上调所导致的开发商财务成本的上升对房价的上涨产生一定的作用；在房屋需求增加的情况下供给没有同步增加，使得在价格杠杆的作用下房价不断攀高；土地的稀缺、存量供应使地价长期只升不降，导致房屋价格同步上涨。影响房地产的主要因素包括四大方面：1、房地产价格的特性：房地产包括土地、建筑物和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。2、影响房地产需求的

6、因素：消费者的预期，就是对未来房地产市场而景和房地产价格的估计、预测。3、影响房地产供给的因索：房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。4、政策，利率等一些其他因素：一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕，无论是需求总量上还是供给上作为经济水平衡量尺度的GDP指标都起到了较大的推动作用。（-）关于房价的政策措施1、进一步深化经济体制改革2、保持政策稳定性，狠抓执行落实3、提高房地产市场的准入门槛，继

7、续加强市场规范措施4、规范地方政府在建设保障房过程屮的行为5、将解决民众住房问题纳入政绩考核体系。通过对房价上涨的税收原因的实证分析，捉出了抑制我国房价过快上涨的税收政策建议：改革现行土地批租制和土地出让金制度为年租制；规范收费项冃，减少开发环节的不合理收费项降低税费成木;完善土地增值税制度。在房地产开发和转让环节课征土地增值税；取消房地产流转环节的营业税，并入土地增值税一并征收；取消口前房地产交易环节的个人所得税，而用土地增值税取代之。着重对货币供给量对房价的影响做了专门分析，指出在长期中,货币供

8、给量增长率对商品房销售价格增长率不存在意义上的因果关系，但货币供给量增长率是商品房销售价格增长率的短期原因；在长期中，商品房销售价格增长率对货币供给量增长率存在意义上的因果关系，但商品房销售价格增长率不是货币供给量增长率的短期原因。综上所述，国内目前关于房地产价格比动机制与对策的研究成果，一是房地产价格波动具有周期性。二是都大体认为房地产投机过度，过度宽松的的金融环境是导致当前房地产泡沫的原因。三是在都认为对房地产要加强监管，政府要积极发挥调控作用。四是都进行了大量的