财务项目策划上交

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1、李村步行街WaffleBant咖啡店可行性研究报告小组综合报告2015年1月10日16目录前言第一部分市场分析及项目选址1.1项目投资环境和市场研究1.2市场宏观背景1.3区域市场分析第二部分项目分析及评价2.1地块解析2.2项目SWOT分析2.3项目评价2.4项目定位第三部分销售及经营收入测定3.1正常费用构成3.2各类物业销售收入估算第四部分可行性研究结论与建议4.1可行性研究结论4.2项目主要问题的解决办法和建议4.3项目风险及防范建议16前言本组对李村步行街商圈WaffleBant咖啡店建设的可行性进行了研究。经过

2、详细的实地考察、市场调查、市场预测、资金加盟、前期投入和收入预测、行业竞争现状以及该地区的市场需求等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下：16第一部分市场分析1.1市场环境分析李沧区地处青岛市区北端，东依崂山山脉，与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻市北区，北靠城阳区与青岛流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地。东西长约14公里，南北长约11公里。区境总面积为97.98平方公里。李沧区东部为青岛CLD（中央生活区），是2014青岛世园会的主办地，东部自然环境优越，生态宜居，有百果山、李村河等自然景观和人

3、文景观，是青岛市最宜居的区域之一李沧区中部商业发达，以李沧万达广场、伟东乐客城、银座广场、宝龙广场、苏宁半岛总部、北方国贸、崂山百货、利客来为核心，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，面向青岛、辐射半岛的“一站式购物天堂”，成为与市南区相媲美的青岛两大购物中心之一。区内星级酒店，经济型酒店众多，以绿城喜来登，世园假日等星级酒店分布于魅力世园四周；蓝海大饭店，锦江之星，如家，7天，分布于李村商业圈周围。李沧区面积98平方公里，人口51万，李沧区辖11个街道（李村、虎山路、浮山路、永清路、振华路、永安路、兴华路、兴城

4、路、楼山、湘潭路、九水路）。1.2市场调研16李村商圈目前有维客、利客来、北方国贸三个大型商场，以及百盛、五星、苏宁、国美、维客广场、利客来公园超市、北方国贸家得、佳乐家等中型商场，商业面积四十万平方米，李村目前正在建设的大型商业项目有八个，这将为李村增加商业面积一百多万平，到2015年，李村的商业面积将达到150万平。据山东省青岛市商务局统计，李沧商圈三年新增主力商业面积超过80万平方米，总面积达到100万平方米，已经超越台东商圈，成为青岛商业面积最大的商圈。预计未来两年，李沧商圈商业面积将达到200多万平方米，成为山东

5、半岛最大的商圈。李村的青岛中央居住区已出具规模，房产大鳄大手笔频现，无论是开盘数量还是成交数量，李村都位于各区市前列，到2015年，青岛中央居住区将为李村新增加人口30万以上，人气决定商圈，这将为李村商业的高速发展，打下最坚实的基础。1.3市场宏观背景16全区完成生产总值247.4亿元，按可比价格计算，同比增长13.2%，增速市内四区第一，高于全市平均增速1.5个百分点。其中，第二产业增加值128.5亿元，同比增长8.3%；第三产业增加值118.8亿元，同比增长19.3%，第三产业增加值增速十二区市第一，高于全市平均水平6

6、.9个百分点。全区产业结构显著优化，第三产业增加值占GDP比重比2010年末上升了3.3个百分点，升幅位于十二区市第一，快于全市平均水平1.9个百分点。全区二、三产业结构由2010年末的55.3：44.7调整为52：48。2014年，世界园艺博览会将在李村开幕，李村正借力世园会完成升级改造，大量资金已在这两年涌入李村，总投资额达到300亿，2014年的李村，将在万众瞩目下，完成丑小鸭到白天鹅的质变，而李村商圈也得益于此，资金的充裕，将使李村商圈突破瓶颈。1.4市场竞争对手分析竞争对手每月营业额（万元）竞争对手半年营业额（万

7、元）16竞争对手所在地星巴克万达广场咖啡陪你万达影院内，一杯咖啡万达广场太平洋咖啡万达广场84年那些咖啡生活馆万达广场金街步行街小结：1、几家店都分布于东李万达广场内，距离李村中心虽不足5千米，但也都多余4千米。2、通过5公里竞争对手一月及半年营业额分析，收入稳定。3、李村周边专业咖啡厅较少，竞争压力小。4、交通的便利，及世园会的成功举办，李沧区的商业圈不断增大，外来人口不断增加。第二部分项目选址2.1选址比较地点租金交通情况平均每天人流量竞争对手李村步行街圆盘15万/年2万/天便利少万达广场20万/年1万/天不太便利太多

8、小结：经过各方面比较最终选址李村步行街圆盘处162.2选址分析1、交通便利，周边交通便利，青岛M3地铁建成，青岛进入地铁时代，李村是M3受益最大的商圈，而台东在此时还未通地铁，2016年，青岛M2地铁建成，而M2地铁的建成也将意味着李村会拥有双地铁，高下立现。地铁改变青岛，地铁决定人气，也将改变青岛的商