某某项目营销思路

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1、关于某某项目营销浅思某某项口现阶段营销问题/难点如卜：1.暂无预售证件悄况下老客户的转筹和维稳？2.现阶段销售推进与开盘（取得预售）的整体营销衔接？3.项目销售中预收款项和冋款财务压力？4.年度销售目标和实现方式？5.项目之于荣成市场的营销竞争力和着力点缺失？我们发现这些问题或难点其实本质上是销售过程中常见:等条件、等客户、等回款的被动营销状态，在今年国家鼓励清库存，血荣成超低人口棊数却有多达10余个住宅项目（近100力平米的同期供应量）同质化竞争的情况下，导致了荣成房地产市场出现了甚至2009年面市开盘体量在20万平米以下的中小型住宅项目，居然还有3

2、0%以上的库存量在推售；这些项口承受年年复加的巨大财务压力和市场竞争困境，可以说荣成的住宅市场供远大于求，销售周期十分漫长，因此我们应当居安思危，先发制人，在营销上釆取“快打”、“节奏对抗”的上体思路，把困难放在销售前期，把库存风险提前减轻甚至化解。由此我们从推盘策略、销售政策、营销执行三个方而进行思考和部署：一.推盘策略思考点:制定口标、量化可控、简明节奏、留有余地策略1：多次推售，一次开盘执行•方式：以活动节点限时限量的方式进彳j•多次推售，并设定5丿J中旬开盘，3・4丿J设定30套阶段推售任务，4・5丿J份设定60套推售任务，开盘实现不低于总15

3、0套的冇效成交套数（含而期已认筹的80套），下半年总任务130套（丿」均20套左右）,实现全年有效销售280倉的11标（85%去化率）。策略2:区别定价，增强在售房源去化均衡执行方式：A.提前制定丿I：盘价格和销控策略，加人舒适型产品（133nf和89nf）的主动隔层销控力度（销控30-50%）,形成产品认筹压力。B.建议17层产品与9层产品整体价差不超过200元/nf。C.屮间楼层建议考虑部分楼层同价格的定价策略（销控引导后形成抢购压力，确保开盘效果，后期可做调整）。17F简易价差表注：

4、楼层差价价格示例1、价格示例仅作为直观比较，具体定价应根据认筹

5、情况进行价格压力测试后得出；17F?#VALUE!2、东边户建议加价150元血,西边户建议加价100x/m2;16F60056003、17+1楼层定价建议单独考虑。15F580558014F540554013F540554012F540554011F50055009F简易价湼表10F5005500楼层差价价格示例9F50055009F40054008F46054608F45054507F42054207F42054206F36053606F36053605F30053005F30053004F24052404F24052403F16051603F160

6、51602F8050802F8050801F050001F05000策略3:整体推盘节奏明确，二期适时加推预认筹（营销费用占比为总销售额的1.2%,约为120万元）3-4月（主题:公积金、家电等）5-6月（主题:开盘）7-8月（主题:刚需）9舁0月（主题:一期清盘+二期预认筹）11-1月（主题:年终促销）投放世投放频率投放形式投放fit投放频率投放形式投放At投放频率投放形式投放fit投放频率投放形式投放眾投放频率投放形式广告类晚报654版1m房产页16*1/4版2版/周房产页16*1/4版2版/周房产页8*1/4板1版/周房产页6M/4版2版/月房产

7、页短信500005000/周/企业计数覆孟20000025000/周儆计数覆20000025000/周做计数疑孟20000025000/周/社区计数14000011000/IW计数孟网络年去餐+端I1物料类1100003万小叫月1万大单/月多版少1700006万小单/月2.5万大单/月少版多1300004.5万小啊月2万大单/月多版少1600006万小单•/月2万大单/月少版多1800004.5万小单/月1万大单/月多版少fit条幅600200条/月灵活补800400条/月分做投放600300条/月集屮投400200条/月定向投放600200条/月灵活

8、补展架5015个/月特定使用6030个/月分销/展点5025个/月村镇滋车6030个/月社区/展点4013个/月村做展点KT板5015个/月舒定使用6030个/月分物展点5025个/月WWBfi6030个/月社区/展点4013个/月村闻展点海报1250410份/月冏边覆20001000份/月全市覆盖1500750个/月村镇覆1500750个/月社区覆盖1250410份/月周边覆折页/5万份置业计划书/3500份（按300份/月使用虽计其它物料使用中的小物件和日常悄售中的小道具活动类礼阳800250份/月灵活増800400份/月灵活增减800400份/月

9、灵活增800400份/月灵活增械600200份/月灵活增促销活动100001250/周暖场活动