朱某诉a区房管局别墅产权纠纷案探析(1)

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1、朱某诉A区房管局别墅产权纠纷案探析案情介绍：朱某与林某原为夫妻关系，两人于2001年购买了一栋别墅，2003年以林某的名义办理了房地产权证，没有标示共有人。2005年5月，双方感情破裂，朱某向法院提起离婚诉讼。一审法院于2007年6刀1口作出朱某与林某的离婚判决，并将别墅判归朱某所有。林某不服，提出上诉。同月10R,朱某即向别墅所在地的A区房管局发出《告知书》，声明：“本人与别墅产权人林某是合法夫妻，现法院已将别墅判归本人所有,未经本人同意，对于该房屋以任何形式办理的手续均属于无效”，并附上了法院判决书的复印件和身份证明。同月19R,A[x房管局即

2、向朱某《复函》，声称:朱某需提供相关生效的法律文书，否则将给予办理相关登记手续。2007年11月9日，省高级人民法院对林某提出的离婚上诉作出“驳回上诉，维持原判“的终审判决。该判决的《生效证明书》证明于2007年11月29E1发生法律效力。朱某在收到省高级人民法院的判决书后，才得知林某以600万元的价格将别墅卖给了善意第三人（向某），并签订了《房屋买卖合同》还完成了产权转移登记手续。A区房管局已于2007年10月19FI将别墅登记在了向某名下。朱某认为，A区房管局在知悉该别墅存在产权争议的情况下，还为林某办理产权转移登记并颁发新的房地产权证给向某，

3、此行为严重侵害了自己的合法财产权利。而林某与向某未经作为合法产权人的自己同意，私自转让自己所有的房屋，该行为依法应属无效。该别墅现值人民币600万元以上，A区房管局必须赔偿自己的损失。遂向人民法院提起行政诉讼，要求法院确认A区房管局将自己别墅产权错误转移给向某的变更登记行为违法，并撤销向某的产权证；同吋要求A区房管局赔偿房屋经济损失人民币600万元，并承担案件的诉讼费。案件焦点：一、A区房管局颁发房产证给向某的行政行为是否合法？如果不合法是否应当承担赔偿责任？二、朱某的《告知书》对于房管局而言产生什么样的效力？房管局可否以此限制林某的处分权？三、向

4、某作为善意第三人？其权益该如何保护?分析与结论：本案中A区房管局在职权范围内作出的行政行为符合法律规定，但未尽到其审慎审查义务，造成错误登记，应当撤销颁发给向某的房地产权证，但不需要承担对朱某的赔偿责任。但向某作为善意第三人的合法权益也应当维护。理由如下：1.A区房管局作为房屋登记部门，负责本行政区域内的房地产权登记工作，它只是房屋登记部门，不是司法部门，无权力也无职责认定夫妻财产的共有情况和析产情况，朱某又无法提供有法律证明效力的证据证明对争议房产具有所有权，就要求房管局对别墅不予办理任何登记手续，这会导致侵犯第三人的权益，显然是不适合法律规定和

5、实际情况的。A区房管局根据林某与向某签订的别墅转让协议以及他们提供的符合法律规定和登记条件的资料，依法为他们办理房屋产权转移登记。此行政行为完全符合法律规定，其本身并不具有争议。至于A区房管局在收到朱某的《告知书》和判决书后，复函给朱某并告知其利害关系，这也是依法有据，符合法律规定的。所以，A区房管局以判决书未生效之由，为林某办理了产权转移登记手续，这也并未违反法律规定。2.A区房管局明明知道该别墅权属存在纠纷并止在进行民事诉讼程序解决中，且该别墅极大可能存在共有人。然而A区房管局在收到林某与向某提出的别墅权属变更登记中请之后，并未告知中请人该别墅

6、存在产权纠纷且可能存在共有人的情况，还为林某与向某办理产权转移登记,就显然未尽到其作为房屋登记部门应尽到的审慎审查义务。因为，A区房管局虽然不能以尚未发生法律效力的判决书，将别墅查封或者拒绝权属人（林某）的登记中请。但其完全可在林某与向某中请办理产权转移登记过程中，提醒交易双方此房屋存在争议；乂或者其可去函告知朱某，此别墅止在办理转移登记手续，请朱某注意。这些都有可能避免造成产权纠纷，显然A区房管局未尽到其审慎审查职责，应撤销颁发给向某的房地产权证。但没有证据证明朱某因被诉行政行为发生了权益损害，所以，A区房管局不需赔偿朱某损失。3.向某作为买房人

7、，不可能去调查卖方的婚姻状况也不可能了解到房屋是否存在争议，其只能根据别墅核准登记的名字去确定别墅真实的产权人，而在整个交易过程屮房屋产权事实上也只登记林某为唯一产权人。而认定涉案别墅归朱某所有的民事判决书是在向某已取得不动产权之后，才发生法律效力的，对向某不具有法律约束力。根据善意取得的理论，本案善意第三人向某的合法权益应得到维护，向某应另案起诉林某。本案是一起行政诉讼，由朱某诉A区房管局为向某颁发房产证的具体行政行为违法。一旦法院以房管局未尽审慎审查义务，造成错误登记而撤销向某的房产证，那么即使向某是基于对物权登记的信赖而做出购买行为，属于善意

8、第三人，他也无法再对讼争别墅依法善意取得。当前的法律关系就退回到向某与林某只签订了《房屋买卖合同》的状态。这样，向某与林某