案例解析购物中心业态配比与模式分析

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1、案例解析I购物中心业态配比与模式分析核心提示：按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务4大业态。木文将对购物中心的零售、餐饮、休闲娱乐业态配比及购物中心投资模式进行解析，并附有案例。一、业态构成按功能性把购物屮心的业态（专题阅读）分为零售（专题阅读）、餐饮、娱斥休闲、服务四大业态。统计中国10余家大型购物中心业态构成显示，目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为：零售64%、餐饮20%、休闲娱乐12%、服务5%o餐饮娱乐休用服务与东南亚购物中心的业态构成：零售52%、餐饮18%、娱乐休闲20%、服务10%相比，目前国内大型购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高12%。而娱

2、乐休闲及服务业态与国际标准相比分别低8%、5%o这表明，与国外成熟购物屮心相比，国内购物屮心的业态结构不尽合理，尤英是娱乐休闲、服务等目的性消费业态较为单一，缺乏具有娱乐性和趣味性的项0。购物中心业态比例国际标准与国内统计结果差异表购物屮零售餐饮娱乐休闲锻务;国际标准52%18%2吆10%统叶结果64%占20%12%t5%t二、各业态分析1.零售业态分析从不同类型购物屮心的零售业态组成看，都市型购物屮心55.3%的零售业态以品牌专卖店为主，其次为超市12.9%;区域型购物中心35%的零售业态为百货主力店，其次为家居广场8%;社区型购物屮心26.4%的零售业态为百货，其次为超市24.9%o

3、这表明：品牌专卖店已成为都市型购物中心的主力零售业态，百货、超市及专业卖场已成为区域型及社区型购物中心的主力零售业态。不同区域购物中心零售业态情况表j购物中心零停业态类啞比例代表顼H;;都市型购晶牌专卖店55,3%杨中心超市运动服怖专炎店12.9%10.7%港汇广场区域型削百货35%金源购物屮心物中心家辭广场18%趨市14%社区型购百货26.4%物中心,超市24.9%西郊口•联电器卖场18.3%1.餐饮业态分析从不同类型购物中心的餐饮业态组成看，都市型购物中心39.6%的餐饮业态以中餐为主，其次为美食街34.7%；区域型购物中心60.3%的餐饮业态为中餐，其次为东南亚餐10.8%；社区型

4、购物小心51%的餐饮业态为小餐，其次为快餐23%。这表明：都市型购物中心的餐饮业态日渐休闲化，区域型购物中心的餐饮业态口渐商务高档化，而社区型购物中心在提供大众餐饮满足社区居民消费需求的同时，低档次的快餐也成为发展重点。不同区域购物中心餐饮业态情况表1购物中壮餐饮业态类哦比例代表项11£都市型购物中心中餐39.6%34.7%港汇广场休闺餐16.5%区域型鶴中餐60.3%物中心东膚亚餐10.8%正大广场11韩料理10.1%社区型削中餐51%物中心快餐23%西郊百联K昧小吃15%1.娱乐休闲业态分析从不同类型购物中心的娱斥休闲业态组成看，都市型购物中心的娱斥休闲业态以影院为主；区域型购物小心

5、的娱乐休闲业态以儿童乐园、电影院、KTV为主；社区型购物屮心的娱乐休闲以KTV、电影院、儿童乐园为主。这表明，从目前看，中国购物中心的娱乐休闲业态发展较为单一，缺乏趣味性、娱乐性、以及适合室内游乐的大型游艺项口，儿童游乐及电影院是最常见的休闲娱乐业态。不同区域购物中心休闲娱乐业态情况表--1-购物中心业态类型比例代表项H都市型购影院80%音乐魅5%淮汇广场15%区域型的儿杀乐园31.2%物中心影院26.6%正大广场KTV15.6%社区魁购KTV38.8%物中心电影院37.6%西郊百联几点乐园23.6%三、模式分析购物中心在我国的发展还处于起步阶段，其投资模式也因开发商的专业水平、资金实力

6、、发展战略的不同而不同。ri前我国购物小心主要投资模式有“统一开发、分割销售、返租经营”和“租售结合”两种。1•“统一开发+分割销售+返租经营”购物中心开发商将项目开发建设完z后，把项目分割成若干个小的商铺在市场上出售，在销售时由管理商与商铺投资者签订返租协议，将商业物业交由经营商做统一招商、管理，投资者每年可以收取固定的投资回报。返租合同的期限短的一般为3—5年，长的达到15年；而回报率一般为6%—9%。2•“租售结合”购物中心“租售结合”投资模式是在“分割销售、售后返租”投资模式的基础上进化而來的。其总体操作思路是：开发商在购物中心项目开发的过程中，将整个项目的一部分商铺出售，以收回

7、投资成木（开发商在出售商铺时，一般都和商铺投资者签订返租I■办议，取得已出售商铺的管理权，以便对整个项目进行业态规划），然后组建购物中心管理公司或聘请专业管理公司来对购物中心进行出租经营、管理，以赚取后期的营运利润和支付商铺投资者的收益