应对合资公司投资策略加强税收监管

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1、电子刊物内部交流(总第2期)DIAOYANJIANYAN上海民建经济社会发展研究中心2006年8月15日本期要目热点追踪：我国房地产市场难以稳定的五大根源（谢识予）影响发达城市房地产市场价格的因素分析（汪洪涛）黄金地产纷落境外资本囊中上海房地产市场是喜是忧（季宝红）对房地产市场调控的几点看法（叶杭生）百家论坛：关于提高城市自主创新能力的一些想法（陈海林）民生关注：保障食品安全须从国有企业抓起（朱德瀛）让菜场里的“果蔬残留农药检测室”真正发挥作用（陆正煌）提案选登：完善发展规划切实推进崇明生态岛群建设（民建市委）18热点追踪我国房地产市场难以稳定的五大根源谢识

2、予国家前一阶段针对房地产市场的一系列调控措施非常正确及时，也已经收到了明显的成效。前一阶段涨幅太快，投机过度，泡沫风险较大的上海、杭州等城市的房价上涨已经得到了有效控制，虚高的房价已经回落，投机活动受到了抑制，投机者受到一定的打击，房地产投资热大大降温。虽然有些城市的房价仍然在上涨，但主要是政策效果滞后，恢复地区中间价格均衡补涨因素，部分投机资本转移等的影响，全国房价相互刺激推动快速上涨，形成严重泡沫化和泡沫破裂引发危机的风险已经基本解除。只要能够坚持目前的政策，加强管理，经过一个相对低迷的“冷静期”，投机和投资需求会进一步得到抑制，至少可以保持相当一段时间

3、的稳定。但是，虽这次调控只是解决了当前的危险，并没有消除我国房地产市场容易产生泡沫的内在根源，因此调控的效果只是短期的，长期中产生房地产泡沫的风险仍然会不断出现。（1）房价上涨的空间和预期始终存在。因为中国土地资源紧缺、人口多和经济发展速度快的基本事实，长期中房地产价格仍然有很大升值空间。随着中国经济的发展，房地产价格上涨的压力始终存在。除非政府能使百姓相信，政府有能力和决心始终把房价上涨速度控制在早买晚买差别不大的水平，否则随时可能出现恐慌性争购的心理。这是我国房地产市场最重要的内在不稳定因素之一。（2）关于住房的心理、思维方式问题。由于个人买地置业和社会

4、居者有其屋的传统思想，长期住房短缺导致的对拥有住房的饥渴心理，缺乏其他投资理财渠道和对未来通货膨胀的担心，以及职业流动性小，住房租赁市场不成熟等多方面的原因，我国居民对于拥有住房，拥有更多更大住房的心理愿望很强，大大强于发达国家的平均水平。这也是推动我国房地产价格上升，房地产市场、价格难以稳定的一个重要内在因素。（3）地方政府推动房地产市场升温，推高房价、地价的内在冲动并没有得到解决。这是因为房地产市场和房价与地方经济、财政之间关系太密切，许多地方政府财政和经济，同时也是地方政府的政绩，对房地产市场、房地产业的依赖程度过大。这也会通过各种形式推动房价上涨。（

5、4）金融系统微观管理的漏洞仍然没有解决。目前房地产投机资金的相当部分来源于商业银行的贷款，包括许多存在严重违规情况和风险隐患的银行贷款。利用银行贷款的投机常常是最疯狂的，是市场上危害最大的投机因素。因此银行信贷管理漏洞的存在，也是房地产市场最主要的不稳定因素之一。（5）政府管理和政策的不稳定性。18由于我国房地产市场的不成熟等原因，政府对房地产市场的管理和政策的稳定性和长效性不够，相机抉择的政策措施比较多。这虽然对解决当前是有用甚至必须的，但政策变化大，稳定性差，必然造成违规得利、先行得利等问题，很容易导致人们的行为越来越短期化，形成争先恐后的心态，从而导致

6、房地产市场的波动不稳定性。这些因素的交互作用，加上房地产市场无法完全避免的消息不对称问题等，正是我国房地产市场容易产生泡沫，难以长期稳定发展的原因。因此要实现我国房地产市场的长期稳定发展，不能依赖短期调控，而应该尽快解决这些方面的问题。（作者为复旦大学经济学院教授）影响发达城市房地产市场价格的因素分析汪洪涛考察我国的房地产经济周期，可以发现的明显规律是，房地产经济周期会超前于或滞缓于宏观经济经济周期的景气度显示，表现出其周期性特征。就宏观经济周期而言，1990年代以来的短周期显示出比较明显的5＋2的时间特征，即5年左右的景气期加1－2年左右的低迷过渡期或5年

7、左右的不景气期加1－2年左右的景气酝酿调整期，1992年—1996年的经济增长景气期和1997年的低迷过渡期，1998—2002年左右的不景气期，接下来就是2003－2004年的景气恢复酝酿期，可以印证5＋2的景气波动特征。当前，我国经济正处在2004－2008年的新一轮繁荣周期之中，相应地，房地产经济也处在其内在的高速增长的动能推动之下。由于我国地域辽阔，各地区之间经济社会发展水平存在着巨大的差异，因而，不存在一个统一的房地产经济周期，当然，各地区之间的房地产价格存在着关联性，但是，关联的方向和强弱则有差异。笔者在此就影响房地产经济周期的因素提出分析，并针

8、对我国发达城市房地产价格的走势进行演绎。1.需求的收