房地产税务稽查报告随笔

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1、房地产税务稽查报告随笔本报告随笔是作者总结10多年来税务稽查的重点而做，放到这里提供给各位房地产财务工作者，目的是让广大房地产公司财务工作者了解税务稽查人员的稽查重点，提高警惕，在账务处理时特别关注税收，做好税收筹划，降低税收风险，以维护公司利益。一、少计收入篇1、假按揭的税务处理。假按揭有三个特征，一是按揭购房人多是本单位职工；二是，将按揭贷款的利息在财务费用中列支；三是，按揭款项，企业往往不申报预售收入，而是将收到的按揭款项转入“其他应付款”或“短期借款”，常期挂账而不结转收入。税务机关查到后，就声称自己是“假按揭”，解释实质上是一种融资行为，不应当纳税。在本案件中该企业一是将

2、按揭款项支付的利息在税前扣除，而这些按揭款项是以个人名义贷款而来，属于同企业无关的支出，因此不允许在税前扣除，仅此一项调增利息费用就有比较大的数额。同时对企业其取得按揭款项未按照预售规定缴纳税款的行为进行处罚。二是，该企业声称自己属于假按揭，不是实际的销售收入，不应当计入应纳税所得额。税务房地产税务稽查报告随笔本报告随笔是作者总结10多年来税务稽查的重点而做，放到这里提供给各位房地产财务工作者，目的是让广大房地产公司财务工作者了解税务稽查人员的稽查重点，提高警惕，在账务处理时特别关注税收，做好税收筹划，降低税收风险，以维护公司利益。一、少计收入篇1、假按揭的税务处理。假按揭有三个特

3、征，一是按揭购房人多是本单位职工；二是，将按揭贷款的利息在财务费用中列支；三是，按揭款项，企业往往不申报预售收入，而是将收到的按揭款项转入“其他应付款”或“短期借款”，常期挂账而不结转收入。税务机关查到后，就声称自己是“假按揭”，解释实质上是一种融资行为，不应当纳税。在本案件中该企业一是将按揭款项支付的利息在税前扣除，而这些按揭款项是以个人名义贷款而来，属于同企业无关的支出，因此不允许在税前扣除，仅此一项调增利息费用就有比较大的数额。同时对企业其取得按揭款项未按照预售规定缴纳税款的行为进行处罚。二是，该企业声称自己属于假按揭，不是实际的销售收入，不应当计入应纳税所得额。税务人员认为

4、从法律形式上来看，既有销售合同，也有按揭收款，而认定为假按揭则证据不充分，因此企业认为是假按揭的证据不予采信，如果不是假按揭的情况下，其财务费用属于无关支出，自然也不允许扣除。实际上，即使认定企业为假按揭，其利息属于非法性质的支出，其利息支出是否允许扣除也是存在争议的。其焦点在于假按揭取得的资金，是否按照其表面的法律形式记收入，缴纳税款，目前各地对此问题一直存在争议，税务人员认定应当补税。国家税务总局在2007年房地产业及建筑安装业税收专项检查工作总结中，也是认定假按揭需要缴税的。原文如下：“二是向购房者收取的住房按揭贷款转入“短期借款”或“其他应付款”科目，长期挂账不申报纳税。主

5、要原因是房地产开发公司以一房多售或以虚假按揭贷款的名义向银行骗取信贷资金，造成事实的应缴未缴税款。”吹牛要补税，我也同意。2、以借款的方式收取预售房款。有以下几个特征，一是借款没有利息，二是借款将来要转为房款。这样的借款在税收上定性为房款定金，属于预售收入的范畴，不但要缴纳营业税，而且要缴纳所得税。一般来说，属于未办理预售许可证的情况下的非法预售。3、非法预售，将预售款项打入老板个人账号，再以向老板个人借款的名义将款项借入，以满足支出的需要。认为这是典型的偷税手法。不因为非法预售而减除其纳税责任。4.房地产企业少计租赁收入。地产企业取得租赁收入不记账是常见的涉税问题，主要查看其租赁

6、合同以及租赁业发票的开具情况，查出租赁收入很重要的方法就是到现场核实是否有租户存在。查出少计租赁收入要仔细将已售房屋同实地查看的情况核对，如果已售房屋中没有出售，而现场查看有商业网点在营业，则很可能是出租未计收入5.销售地下室、地下车位，销售地下室、地下车位，不做帐存入小金库或者记在预收账款，未做销售收入。在稽查中，要特别注意对地下室、人防设施、地下车库是否作为销售收入，计入应纳税所得额，要仔细看合同，看这些收入是否记在往来账，未结转收入，或者干脆将款项打在个人银行卡上，隐瞒收入。税务的查出方法是看预收账款的组成情况，对照银行存款账，看其是否全额纳税。税务局在检查中，要特别注意对人

7、防设施以及地下室，开发企业是如何处理的？检查方法有两个，一是审查销售合同，看是否有补充合同。二是，检查其他应付款或者预收账款科目，检查资金流。三是，直接到现场去数车位的销售情况。四是，到物业公司检查车位的出租出售情况。目前对于人防设施作为车位，并且取得租金收入或者出让收入，这点在政策上没有任何疑义，但是在所得税的成本有两种观点：第一种观点：人防设施属于取得收益权的公共配套设施，其成本应当单独计算，因此其成本应当在成本对象的总开发成本中剔出。第二种观点：人防设施本身在法