房地产税务稽查技巧

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方房地产税务稽查技巧一、检查项目有关情况　　房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。　　二、检查财务会计资料　　对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针

2、对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。　　三、实地检查与询问调查相结合　　在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。　　四、营业成本的检查　　房地产企业的成本结转方法为：　　可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积　　销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工

3、程成本　　检查时应注意以下几个问题：　　1.审查成本计算是否正确　　审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。　　成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）　　预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需

4、-------------文档下载最佳的地方　　审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。　　在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。　　有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。　　重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。　　2.配套设施成本结转是否正确　　通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本

5、，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。　　3.注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确　　检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。　　4.检查有无白条入账现象　　白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用

6、。　　五、财务费用的检查　　房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。　　向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。　　六、管理费用的检查　　1.人工费用的检查　　管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。　　2.印花税的检查　　（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。　　（2）房地产企业房

7、屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。　　房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合