房地产税务稽查技巧：检查的方法

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1、房地产税务稽查技巧：检查的方法2009-7-89:43一、检查项冃有关情况房地产金业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主耍检查有关合同I办议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发血积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打卜基础。二、检查财务会计资料对历地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账,最后有针对性的抽査有关凭证资料。在检査中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科冃等。

2、三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检杏账木资料的基础上，深入到项目开发地、销伟地实地盘点检查，了解项冃的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和冇关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比対，查证涉税问题。四、营业成木的检杏房地产企业的成本结转方法为：叮售面积单位工程成本=成本对象总成本一可销售总面积销售成木=已实现销售的面积X可售面积单位工程成木检查时应注意以下儿个问题：1.市査成木计算是否正确审杏企业是否分清项目，成木计算是否正确，有无故意提高单位血积开发

3、成本。成本对象总成本二（土地征用费（拆迁补偿费）+基础设施费+设计不可转让的配套设施造价+建安工程招标价格+开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位血积开发成本是否准确，有无故意提高单位血积开发成本，造成多转成本。审查冇无将土地成木、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费肓接记入开发产品成木，而不摊入可有偿转化的配套设施，白用房产，出租房产等，增加销售成本。在检杳屮要注意，房地产项目屮建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

4、重点审杏开发产品科目的贷方是否按销售房屋血•积结转销售成木，有无早转，多转成木现象。1.配套设施成木结转是否正确通过现场检査看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，冇无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成木，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。2.注意己出租的房产或周转房再销伟时，结转成本是否正确检查时应注意已出和的房产或周转房再销售时，结转成木冇无减去已提折山或已摊消费用，造成多转成本现象。3.检查有无白条入账现彖口条支付材料款，工程款，土地款，其至以口条的形式虚增以上款项，加人工程成本

5、,是房地产业普遍存在的问题，检查吋可以•合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。五、财务费用的检查房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发牛的借款费用，应划分成本对象完工前发牛借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税询扣除，而开发公司财务处理多为总接进入木科目，当期摊销，减少应纳税所得额。向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。六、管理费用的检查1.人工费用的检查管理费用中工资三

6、费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。1.印花税的检查（1）各类书面凭证是否按规定粘贴卬花税。（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴卬花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数虽多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及吋向财务提供，财务人员未及时按规定则花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。2.其他方面的检査检查企业有无已按规定提取了教育活动经费

7、而仍在本科目列支培训费等。检杏企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入木科目的问题。七、销售费用的检查1.销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用屮列支，销售人员数蜃随意性人，工资支出较多。2.虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，-些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）