寿光巴龙地块调研报告

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1、寿光巴龙地块前期调研报告寿光市巴龙地块前期调研报告市场拓展部潍坊分公司二○○七年一月17寿光巴龙地块前期调研报告目录第一章总论11.1项目名称11.2报告编制单位11.3地块位置及配套11.3.1规划范围11.3.2自然现状21.3.3周边配套21.3.4市政配套21.4综合评价及建议2第二章寿光市概况32.1地理区位32.2经济概况42.3人口概况52.4发展规划5第三章房地产市场调研与项目定位73.1市场研究73.1.1寿光市房地产市场状况73.1.2项目所在区域房地产市场分析103.2项目的市场定位及价格预测143.2.1项目市场定位143.2.2项目

2、的目标客户定位143.2.3项目价格预测14第四章项目SWOT分析15第五章土地报价及投资收益分析155．1假设项目为纯多层155．2假设项目为纯别墅1617寿光巴龙地块前期调研报告第一章总论1.1项目名称寿光市巴龙地块前期调研报告。1.2报告编制单位海信房地产市场拓展部、潍坊分公司。1.3地块位置及配套1.3.1规划范围本宗地位于寿光市东环路以西，建桥路以东，公安局、检查院、法院、广电大厦办公楼北侧，地块北侧为农地（蔬菜大棚）。17寿光巴龙地块前期调研报告以下规划指标为寿光规划展所展示指标，具体数据可能会存在偏差。总规划用地246079平方米（369亩净用

3、地）规划总建筑面积300000平方米总户数2135户出让年限70年容积率1.21绿地率35．2％1.3.2自然现状宗地北端为空地，南端为几栋在建多层住宅（目前进度地上一层到两层），中间部分为一中学（不包含在369亩土地中），横跨地块有一高压线。1.3.3周边配套交通：本地块南侧1公里内圣城街上有2路汽车（从洛城经汽车站、佳乐家超市到马店）。不过目前寿光市的主要交通工具为电动自行车、自行车、少量私家车，公交车的利用率不是非常高。教育：本地块两公里内有重点高中：现代中学，大专院校：潍坊科技职业学院，私立贵族学校：世纪学校（幼儿园到初中）。医疗：地块西侧两公里之内

4、有寿光市立医院，地块北侧两公里内有寿光眼科医院。购物：地块西南侧两公里内有全福元超市。其它：本地块西侧1公里左右处为山东寿光巨能金玉米开发有限公司(有强烈的异味)。1.3.4市政配套据巴龙公司人员反映，市政供水、暖、电、气、通信等各种配套管线应该不会有很大问题。1.4综合评价及建议本地块位于新的行政中心、文化教育中心，随着市委、市府等单位的搬迁，其前景看好（本地块当时以43.3万/亩，净地369亩成交）。但寿光市单位集资建房、定向开发现象严重，目前市委、市府、法院、检查院等政府机关及教育机构17寿光巴龙地块前期调研报告、效益比较好的企事业单位等都已经完成集资

5、建房或定向开发，而且其开发的项目就户型及位置等因素来看在寿光都属于比较高档的楼盘，这些人短期内买房的可能性比较小，这就使我公司的目标客户群大大流失。通过测算得出，如果纯建设多层住宅则在地价47万/亩（地价包含了各种行政性事业收费）的情况下可实现我公司15％的投资利润率。如果纯建设别墅项目则在地价42万/亩（地价包含了各种行政性事业收费）的情况才可实现我公司15％的投资利润率。但寿光目前普通住宅市场的消化速度比较慢，旺季才能达到20套/月，平均月销售十套左右。369亩的大盘市场消化周期会比较漫长，而且存在本地块紧邻一大型化工厂（该厂有强烈异味且短期内搬迁的可能

6、性不大）。通过对市场的分析，我们认为如果整体接盘风险比较大，建议放弃本项目。第二章寿光市概况2.1地理区位寿光市位于山东省北部，渤海莱州湾西南岸。东邻潍坊市寒亭区，西界广饶县，南接青州市和昌乐县，北濒渤海。纵长60公里，横宽48公里，海岸线长56公里，面积2180平方公里，辖16处镇、街道，其中规划城区面积40平方公里，建成区面积25平方公里，占全省总面积的1.43％。17寿光巴龙地块前期调研报告2.2经济概况寿光市连续八次跻身全国农村经济综合实力百强县。2005年度全国百强县寿光排名第41位，农业增加值列全国第19位。全国县域经济基本竞争力百强县列第38位

7、。2005年实现财政总收入19.8亿元，其中地方财政收入突破10亿元，城市居民人均年收入达13000元，各类存款余额163.1亿元。2006年1－9月，完成财政总收入18.2亿元，比2005年同期增长32.6%。金融机构各项存款达187.2亿元，比年初增加27.2亿元。各项贷款余额140.3亿元，比年初增加22.4亿元。农村居民人均现金收入7334元，同比增长12.7％。工业方面：2005年，全市工业实现销售收入434.1亿元，同比增长57.5%。寿光市基本形成了造纸包装、原料化工、机械制造等6大支柱产业，打造了"晨鸣"机制纸、"联盟"化肥、"仙霞"服装等1

8、0多个知名品牌，有4支股票上市。农业方面：寿光是"全